Syndicats de copropriétaires (R. 321-12 [I, 7° et 8°])
I. - Dispositions communes
1° En application des 7° et 8° du I de l'article R. 321-12 du CCH, les syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier des aides de l'agence lorsque les travaux concernent une copropriété composée d'un ou plusieurs immeubles affectés de manière prépondérante à usage d'habitation principale c'est à dire dont au moins 75 % des lots principaux ou à défaut 75 % des tantièmes sont dédiés à l'habitation principale de leurs occupants.
L'aide au syndicat de copropriétaires est calculée sur la totalité des travaux subventionnables appliqués à la totalité des lots, y compris ceux qui ne sont pas dédiés à l'habitation.
2° Le syndicat des copropriétaires peut bénéficier d'une aide de l'agence pour les travaux :
- d'accessibilité de l'immeuble et portant sur les parties communes et équipements communs ;
- d'amélioration des performances énergétiques des copropriétés et portant sur les parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi que le cas échéant, les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives sous la maîtrise d'ouvrage du syndicat des copropriétaires en application du f de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.
3° Dans les cas prévus au II, l'aide au syndicat des copropriétaires peut être cumulée, pour les mêmes travaux, avec des aides individuelles versées directement aux copropriétaires. En dehors du II, le conseil d'administration peut également autoriser ce cumul.
Le cumul des aides individuelles et de l'aide directe au syndicat des copropriétaires ne peut dépasser le montant maximum susceptible d'être versé au seul syndicat.
a) Préalablement au dépôt d'une demande d'aides cumulées, le délégué de l'agence dans le département ou le délégataire doit être saisi sur la base d'une étude, réalisée par un opérateur de suivi-animation d'opération programmée ou par un mandataire agissant pour le compte de la copropriété.
Une telle étude peut être réalisée à l'initiative de l'opérateur de suivi-animation ou du mandataire, ou à la demande du délégué de l'agence dans le département ou du délégataire, en vue d'étudier des alternatives à une demande d'aide au syndicat dont il aurait été saisi.
Cette étude doit comporter les éléments suivants :
- les travaux qui feraient l'objet de demandes cumulées et leur coût ;
- les caractéristiques de la copropriété et des copropriétaires susceptibles de demander une aide individuelle ;
- des simulations financières permettant de comparer plusieurs scénarios d'aides au seul syndicat, ou au syndicat et aux copropriétaires individuellement, selon diverses hypothèses portant sur les taux de subvention au syndicat ou aux copropriétaires et sur le classement prioritaire ou non des demandes individuelles en fonction de critères précisés par l'étude (caractéristiques des demandeurs, engagements pris par les propriétaires, etc.).
Cette étude tient également compte des aides de l'agence déjà accordées à titre individuel pour les travaux sur parties communes.
Le délégué de l'agence dans le département ou le délégataire notifie à l'opérateur de suivi-animation de l'opération programmée ou au mandataire de la copropriété son avis préalable.
Cet avis précise si l'option d'un cumul entre une aide au syndicat et une aide individuelle est retenue.
Dans l'affirmative, il précise les conditions dans lesquelles l'aide au syndicat et les aides individuelles peuvent être combinées.
Cet avis doit en outre indiquer :
- qu'il ne préjuge pas de l'attribution de subvention ;
- que cet avis pourra être remis en cause, notamment en cas d'évolutions survenant entre la notification de l'avis préalable et le dépôt du ou des dossiers de demande de subvention (en particulier : évolution substantielle du coût prévisionnel des travaux, évolutions des règles de financement décidées par le conseil d'administration, évolution du contexte en matière de budget local d'intervention).
b) Sur la base de cet avis préalable, le dossier de demandes cumulées d'aide au syndicat et d'aides individuelles est constitué.
Il est déposé par un mandataire unique agissant à la fois pour le syndicat de copropriétaires et en tant que mandataire commun des demandes individuelles groupées.
La demande comporte l'ensemble des engagements individuels signés des copropriétaires concernés par l'aide individuelle ainsi que, le cas échéant, les justificatifs de ressources et l'engagement du mandataire à répartir la subvention entre les copropriétaires.
c) Le délégué de l'agence dans le département ou le délégataire assure l'instruction des demandes et vérifie les conditions de calcul des subventions susceptibles d'être accordées à titre individuel et au titre du syndicat des copropriétaires et en particulier le respect du maximum de subvention autorisé par application des dispositions du 7° du I de l'article R. 321-12 du CCH.
Si cette condition est respectée, et si par ailleurs aucune évolution ne remet en cause l'avis préalable qu'il a émis, il notifie les décisions individuelles et la décision au syndicat des copropriétaires dans les conditions de droit commun.
Dans le cas contraire, le délégué de l'agence dans le département ou le délégataire décide alors de l'attribution des aides sur la base d'un nouveau calcul conforme et notifie les décisions individuelles et la décision au syndicat des copropriétaires dans les conditions de droit commun.
d) Les demandes individuelles des copropriétaires concernant ces travaux sont reçues dans les conditions des articles 1er et 2 du présent règlement.
Les demandes individuelles déposées après la notification de la décision d'aide en faveur du syndicat des copropriétaires et qui n'auraient pas été prises en compte préalablement pour le calcul du montant de l'aide au syndicat sont irrecevables.
e) Sauf en cas d'évolution du projet au sens de l'article 3 du présent règlement, le maximum de l'aide notifiée au syndicat est définitif.
f) Les copropriétaires bénéficiaires de l'aide individuelle complémentaire à l'aide accordée au syndicat restent soumis aux conditions d'engagement de location et d'occupation du logement précisées à l'article R. 321-20 du CCH et à l'article 15 du présent règlement.
4° L'attribution d'une aide à un syndicat de copropriétaire est conditionnée à l'immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés. Elle peut également être conditionnée à la mise en œuvre de moyens comptables et financiers permettant l'affectation des subventions au profit exclusif des travaux subventionnés, à savoir l'ouverture d'un compte bancaire spécifique pour travaux. Pour cela, le conseil d'administration de l'agence :
- détermine les seuils au-delà desquels cette condition sera rendue obligatoire ;
- prévoit les cas où un compte séparé établi au nom du syndicat des copropriétaires pourra suffire.
Dans les cas où un compte bancaire spécifique pour les travaux est obligatoire, le justificatif d'ouverture d'un tel compte est une pièce constitutive du dossier de demande de subvention.
5° Le versement d'une avance sur subvention prévue à l'article R. 321-18 du CCH et au 18 bis du présent règlement est possible à la condition que le syndicat dispose d'un compte bancaire spécifique pour les travaux.
II. - Dispositions relatives aux syndicats de copropriétaires visés au 7° du I de l'article R. 321-12.
Outre les travaux et équipements visés au 2° du I du présent article, le syndicat des copropriétaires d'un ou plusieurs immeubles en copropriété :
1° Faisant l'objet du plan de sauvegarde prévu à l'article L. 615-1 du CCH ;
2° Situé dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat prévue à l'article L. 303-1 du CCH ;
3° Situé dans le périmètre d'une opération de requalification de copropriétés dégradées de droit commun prévue à l'article L. 741-1 du CCH, lorsque cette opération prévoit, dans son ensemble ou en partie, le redressement d'une ou plusieurs copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique, et identifiées à la suite d'actions de repérage et de diagnostic ;
4° Pour lequel le syndicat des copropriétaires s'est vu notifier un arrêté pris en application des 1°, 2° ou 4° de l'article L. 511-2 du CCH s'il ne prescrit pas la démolition, à l'exclusion des situations mentionnées à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique ainsi que des mesures prises en application de l'article L. 511-19 du CCH pour l'ensemble des mesures prescrites sur l'immeuble. L'ensemble des mesures prescrites en application du deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique peut également faire l'objet d'une subvention de l'agence ;
5° pour lequel le juge a désigné un administrateur provisoire (articles 29-1 ou 29-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis),
peut bénéficier d'une aide de l'agence pour :
- l'ensemble des mesures prescrites (travaux, mesures d'accompagnement notamment) par l'un des arrêtés visés au 4° ;
- les travaux nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété pour laquelle un administrateur provisoire a été désigné ;
- des travaux destinés à mettre fin au caractère indigne des logements ou des bâtiments dans lesquels ils sont situés, au sens de l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 modifiée, selon des modalités définies par le règlement général de l'agence. Sont visés à ce titre les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.
Le caractère indigne des logements ou des immeubles au sens de la loi précitée est apprécié sur la base d'un rapport d'analyse de l'insalubrité, établi par un professionnel qualifié. Ce rapport d'analyse concerne des immeubles qui, bien que ne faisant pas l'objet d'un arrêté d'insalubrité, présentent un niveau de dégradation du bâtiment comparable à celui observé dans le cadre d'un arrêté.
La production de ce rapport spécifique est obligatoire pour que l'aide puisse être accordée au syndicat des copropriétaires et pour étayer la demande de financement dans les conditions de l'habitat indigne.
Le contenu du rapport d'analyse de l'insalubrité est fixé par instruction du directeur général. Au vu de ce rapport et de la cotation qui en découle, le délégué de l'agence dans le département ou le délégataire décide si le bien relève d'une situation d'insalubrité et fixe les conditions de son financement dans les conditions et limites fixées par le conseil d'administration.