La convention type annexée à l'arrêté du 22 novembre 1977 susvisé est remplacée par la convention type annexée au présent arrêté.
A N N E X E
CONVENTION TYPE
Vu les articles R. 331-63 et suivants du code de la construction et de l'habitation, il a été convenu ce qui suit :
Article 1er
Habilitation de l'organisme prêteur à consentir des prêts conventionnés
En application de l'article R. 331-65 du code de la construction et de l'habitation, la présente convention habilite l'organisme prêteur à consentir des prêts conventionnés.
L'organisme prêteur s'engage à consentir des prêts conventionnés dans les conditions prévues par la réglementation en vigueur et par la présente convention.
En ce qui concerne les établissements de crédit organisés en réseau, au sens de la loi bancaire du 24 janvier 1984, la convention d'habilitation conclue avec la SGFGAS peut être signée par l'organe central, pour le compte du réseau.
Article 2
Objet
Les prêts conventionnés peuvent être accordés pour financer les opérations visées à l'article R. 331-63 du code de la construction et de l'habitation.
Article 3
Bénéficiaires
Les prêts conventionnés sont consentis aux personnes visées aux articles R. 331-66 et 67 du code de la construction et de l'habitation qui offrent des garanties et une solvabilité suffisantes.
L'organisme prêteur s'engage à proposer en permanence ces prêts aux candidats emprunteurs qui, à la date de leur demande de prêt, remplissent, outre les conditions visées au premier alinéa, celles requises pour bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL) par l'article L. 301 du code de la construction et de l'habitation et les textes pris pour son application.
Article 4
Nature, durée et période d'anticipation
Les prêts conventionnés sont des prêts amortissables en dix ans au minimum et vingt-cinq ans au maximum. Toutefois, lorsqu'ils financent des opérations d'amélioration de logement ces durées sont de cinq ans au minimum et quinze ans au maximum.
Lorsqu'ils sont consentis avant la date d'achèvement des travaux, la période d'amortissement choisie est précédée d'une période d'anticipation. En conséquence, la possibilité d'accorder aux bénéficiaires tout autre crédit d'anticipation des prêts conventionnés est exclue.
Article 5
Montant
Les prêts conventionnés peuvent atteindre au maximum les montants fixés par l'article R. 331-71 du code de la construction et de l'habitation et les textes pris pour son application.
Il ne peut être consenti aucun autre prêt pour la même opération, à l'exception toutefois des prêts d'épargne-logement, des prêts complémentaires aux fonctionnaires, des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction, des prêts consentis par des organismes à caractère exclusivement social ou des crédits à court terme consentis dans l'attente de la vente du précédent logement.
Article 6
Financement
Si les conditions prescrites par la réglementation du marché hypothécaire sont respectées et si l'organisme prêteur est admis à se refinancer sur ce marché, les prêts conventionnés (période d'anticipation comprise) sont éligibles au marché à hauteur du crédit utilisé.
Article 7
Conditions de taux d'intérêt et de remboursement
Les établissements de crédit habilités doivent proposer dans tous les cas au moins un barème de prêt à taux fixe et un barème de prêt à taux révisable. Ces barèmes peuvent être assortis d'annuités constantes, progressives ou indexées.
Les établissements prêteurs ont, en outre, la possibilité de proposer des prêts conventionnés comportant un différé total ou partiel des charges de remboursement (amortissement et/ou intérêts) d'une durée maximale de trois ans (y compris éventuellement la période d'anticipation).
a) Prêts à annuités progressives.
Toutes les formules de prêts à annuités progressives doivent obéir aux trois règles suivantes :
- la progressivité des charges pour une année déterminée ne peut excéder 1,50 % ;
- les intérêts reportés, majorés du capital restant dû, ne peuvent excéder de plus de 12 % le montant du capital emprunté ;
- les intérêts reportés, majorés du capital restant dû, ne peuvent excéder le montant du capital emprunté au-delà des 3/5 de la durée du prêt.
Dans le cas des prêts à taux révisable, les règles ci-dessus ne sont applicables qu'avant la mise en jeu des clauses de révision ;
b) Prêts à annuités indexées.
Pour les prêts à annuités indexées, l'index retenu doit respecter les prescriptions législatives et réglementaires en vigueur résultant notamment de l'article 79 de l'ordonnance n° 58-1374 du 30 décembre 1958 et de la loi n° 66-1010 du 28 décembre 1966.
c) Prêts à taux révisable.
Ils sont consentis aux conditions prévues à l'article R. 331-75 du code de la construction et de l'habitation.
La révisabilité du taux est déclenchée par l'évolution d'un index lié aux sources de financement habituelles des établissements financiers, calculé ou fixé par un organisme officiel et faisant l'objet d'une diffusion régulière et publique.
Ces prêts peuvent être assortis d'une option de taux fixe ou référencé. Au jour de l'offre de prêt, ce taux ne doit pas excéder le taux maximal des prêts conventionnés à taux fixe de même durée.
La mise en jeu éventuelle des clauses de révision du taux ne peut provoquer de variation des charges de remboursement qu'à compter du deuxième anniversaire de la signature du contrat de prêt, et ensuite au plus une fois par an. Toutefois, ces variations du ou des index de référence peuvent entraîner une modification de la décomposition des annuités entre intérêts et amortissement.
Lors de la mise en jeu des clauses de révision, le taux du prêt est majoré ou minoré de la différence de la valeur de l'index en vigueur au jour de la révision et celle de l'index de base.
Les révisions prennent effet à compter de la plus prochaine échéance.
L'application des clauses de révision peut entraîner à titre subsidiaire un allongement ou une réduction de la durée originaire du prêt. Au-delà des durées maximales réglementaires, les prêts perdent leur qualité de prêts conventionnés. En conséquence, ils doivent sortir de l'encours desdits prêts et ne sont plus éligibles à l'APL.
Article 8
Réaménagement des prêts
1° Les prêts conventionnés à annuités progressives consentis avant le 31 décembre 1984 peuvent, par convention entre les parties, être aménagés et leur durée initiale prolongée :
- jusqu'à vingt-cinq ans au maximum dans le cas d'opérations prévues aux 1° et 3° de l'article R. 331-63 du code de la construction et de l'habitation ;
- jusqu'à quinze ans au maximum dans le cas d'opérations prévues aux 2° et 4° de l'article R. 331-63 du même code.
Cette faculté est subordonnée à la condition que le taux effectif global du prêt initialement fixé ne soit pas augmenté.
2° Les formules de prêts visées au 1° du présent article :
Perdent leur qualité de prêt conventionné et leur éligibilité à l'APL au-delà des durées fixées au 1° du présent article ;
Peuvent déroger aux règles régissant les formules de prêt à taux progressifs définies au paragraphe 2 de l'article 7 de la présente convention, dans les limites suivantes:
- les intérêts reportés majorés du capital restant dû ne peuvent excéder de plus de 18 % le montant du capital emprunté ;
- les intérêts reportés majorés du capital restant dû ne peuvent excéder le montant du capital emprunté au-delà des 7/10 de la nouvelle durée du prêt.
Ces dispositions sont également applicables, quelles que soient les caractéristiques initiales et la date d'octroi du prêt conventionné, dès lors que le titulaire du prêt bénéficie d'une décision de recevabilité de son dossier pour l'élaboration d'un plan conventionnel et de règlement prévue par la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles, ou, le cas échéant, d'une décision du juge d'instance visant à assurer le redressement judiciaire civil.
Article 9
Taux d'intérêt maxima (hors assurance)
Les prêts conventionnés doivent respecter des taux maxima.
Ces taux sont définis par l'addition d'un taux de référence et d'une marge déterminés sur les bases suivantes :
1. Taux de référence.
Le premier taux de référence, calculé et publié par le Crédit foncier à compter de la publication de l'arrêté du 23 juillet 1992, est égal à la moyenne, au deuxième trimestre 1992, arrondie à la deuxième décimale à 0,05 % près, des taux moyens mensuels de rendement sur le marché secondaire des emprunts d'Etat d'une durée supérieure à sept ans (TME) publiés par la Caisse des dépôts et consignations.
Les taux de référence successifs, calculés et publiés par le Crédit foncier de France, sont calculés et publiés par la SGFGAS à compter de la date de publication de l'arrêté approuvant la convention type.
Chaque mois, la SGFGAS calcule :
- un taux de référence, égal à la moyenne des TME des trois derniers mois ;
- l'écart entre ce taux de référence et le dernier taux publié.
La SGFGAS publie le taux de référence, arrondi à la deuxième décimale à 0,05 % près, chaque fois que la somme des écarts mensuels calculés depuis la dernière publication est supérieure à 0,25 % en valeur absolue.
Le taux de référence publié par la SGFGAS est applicable le premier jour du mois suivant la publication de ce taux.
2. Marge.
La marge est ainsi fixée pour les prêts à taux fixe, qu'ils soient à annuités constantes, progressives ou indexées :
2,30 points pour les prêts d'une durée inférieure ou égale à douze ans ;
2,50 points pour les prêts d'une durée supérieure à douze ans et inférieure ou égale à quinze ans;
2,65 points pour les prêts d'une durée supérieure à quinze ans et inférieure ou égale à vingt ans ;
2,75 points pour les prêts d'une durée supérieure à vingt ans.
Pour les prêts à taux révisable, la marge ne peut excéder 2,30 points, quelle que soit la durée du prêt.
La marge applicable aux prêts éligibles au FGAS est inférieure de 0,6 point aux marges fixées ci-dessus.
Article 10
Remboursements anticipés
Les titulaires de prêts conventionnés peuvent rembourser ceux-ci par anticipation, en totalité ou en partie, moyennant le respect des préavis contractuels. En cas de remboursements partiels, l'organisme prêteur peut exiger que ces remboursements représentent une somme au moins égale au dixième du capital emprunté. Les remboursements anticipés volontaires prennent effet lors des plus prochaines échéances mensuelles ou trimestrielles.
En cas de remboursement anticipé, le total des intérêts perçus ne peut avoir pour effet de porter, sur la durée courue, le taux de rendement du prêt à taux supérieur au taux moyen prévu par le contrat.
Pour les prêts soumis aux dispositions des lois n° 78-22 du 10 janvier 1978 ou n° 79-596 du 13 juillet 1979, l'organisme prêteur ne peut exiger aucune autre somme des emprunteurs à l'occasion des remboursements intervenant pendant toute la durée des prêts (période d'anticipation incluse), sauf au titre des indemnités fixées par les décrets d'application n° 78-373 du 17 mars 1978 et n° 80-473 du 28 juin 1980, ou qui pourraient être autorisées par des dispositions législatives ou réglementaires d'ordre public.
Les établissements gestionnaires sont tenus d'informer la SGFGAS de l'exigibilité d'un prêt conventionné ou de la vente du logement financé lorsque, lors de l'octroi de ce prêt, un prêt complémentaire aux fonctionnaires a également été consenti.
Article 11
Application de la réglementation des prêts conventionnés
L'organisme prêteur doit insérer dans les contrats de prêts toutes les clauses propres à permettre le contrôle de l'application de la réglementation relative aux prêts conventionnés et, s'il y a lieu, au marché hypothécaire.
Article 12
Contrôles
La SGFGAS est substituée dans les droits et obligations du Crédit foncier de France, y compris sur les prêts accordés antérieurement à la présente convention.
L'organisme prêteur est tenu de répondre à toutes demandes d'information et de communication relatives aux prêts faisant l'objet de la présente convention qui lui seront adressées par la SGFGAS.
La SGFGAS peut effectuer, à son initiative, chez l'organisme prêteur les contrôles visant à s'assurer du respect de la réglementation relative aux prêts conventionnés.
Ces contrôles sont inopinés et contradictoires.
Dans ce but, l'organisme prêteur facilitera tous contrôles sur place (à son siège et dans ses succursales ou agences) d'ordre comptable et administratif.
Article 13
Renseignements statistiques
L'organisme prêteur doit fournir à la SGFGAS, au début de chaque mois ou de chaque trimestre, en fonction de la périodicité retenue par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution pour la production de certains documents comptables :
- un état des prêts conventionnés accordés au cours du mois ou du trimestre précédent (en nombre de logements et en montant) ;
- un état des encours desdits prêts, arrêté à la date de la situation comptable du mois ou du trimestre précédent.
Les prêts conventionnés garantis dans le cadre du FGAS, ainsi que ceux dont les titulaires remplissaient à la date de la demande les conditions requises pour bénéficier de l'APL, doivent être distingués des autres prêts conventionnés. Les prêts à taux révisable doivent être isolés à l'intérieur de chacune de ces trois catégories.
Article 14
Avis de la SGFGAS
Des avis de la SGFGAS, spécifiques au régime des prêts conventionnés, préciseront le cas échéant les modalités d'application de la présente convention.
Les modifications qui affecteraient les caractéristiques, les modalités des prêts conventionnés et leurs conditions financières seront également portées à la connaissance de l'organisme prêteur, au moyen d'avis de la SGFGAS.
Article 15
Durée de la convention
La présente convention est conclue pour une durée d'un an renouvelable chaque année et pour la même durée, par tacite reconduction.
Article 16
Dénonciation de la convention par l'organisme prêteur
L'organisme prêteur qui ne désire pas continuer à consentir des prêts conventionnés a la faculté de dénoncer la présente convention :
1° Soit chaque année à compter de la date de signature de cette dernière ;
2° Soit lors des modifications apportées aux conditions de ladite convention.
Cette dénonciation doit être effectuée par lettre adressée à la SGFGAS :
- au cas visé au 1° dans les trois mois précédant la date anniversaire de la signature de la convention ;
- au cas visé au 2° dans les trois mois de la diffusion des avis de la SGFGAS portant modification à ladite convention.
Il est entendu que, nonobstant cette dénonciation, l'organisme prêteur reste tenu de respecter la présente convention pour les opérations en cours.
Article 17
Sanctions
Au cas où les dispositions de la présente convention ne seraient pas respectées, la SGFGAS prendrait les mesures de sauvegarde qui paraîtraient nécessaires et, le cas échéant, retirerait par simple lettre, à l'organisme prêteur, l'habilitation donnée par l'article 1er après accord du directeur du Trésor.