Article Annexe I à l'article R353-90 AUTONOME MODIFIE, en vigueur du au (Code de la construction et de l'habitation)
Article Annexe I à l'article R353-90 AUTONOME MODIFIE, en vigueur du au (Code de la construction et de l'habitation)
Convention type conclue entre l'Etat et ... (1) en application de l'article L. 351-2 (3°) du code de la construction et de l'habitation pour le programme de ....
Le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme, agissant au nom de l'Etat, représenté par le préfet,
D'une part,
et ... (1), ou ... et ... représentée par ... (2) dénommé(e) ci-après le bailleur,
D'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I. - Dispositions générales.
Article 1er.
Objet de la convention.
1.1. Cas d'une opération de construction de logements bénéficiant du taux de TVA réduit mentionné à l'article 278 sexies I du code général des impôts.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-12 et L. 353-20 du code de la construction et de l'habitation pour le programme de ... décrit plus précisément dans le document joint à la présente convention, faisant l'objet d'une décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du code de la construction et de l'habitation, pour la construction de logements à usage locatif.
1.2. Cas d'une opération d'acquisition de logements bénéficiant du taux de TVA réduit mentionné au 3 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts par un bailleur autre qu'un organisme d'habitations à loyer modéré ou par une société d'économie mixte.
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-12 et L. 353-20 du code de la construction et de l'habitation pour le programme de ... décrit plus précisément dans le document joint à la présente convention, ayant fait l'objet d'une décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du code de la construction et de l'habitation.
La présente convention est conclue à l'occasion de l'acquisition d'un ou plusieurs logements construits dans les conditions de l'alinéa ci-dessus et dont la vente est soumise à la TVA dans les conditions de l'article 278 sexies I-3 du code général des impôts. Elle reprend les droits et obligations fixés dans la convention n° ... signée le ... et publiée le ... entre ... et ... pour le programme de ....
En particulier, le loyer maximum du ou des logements, révisé dans les conditions de la convention passée avec le précédent propriétaire, est inchangé (3).
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation (CCH).
1.3. Vente des logements bénéficiant du taux réduit de TVA mentionné au 3 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts.
Lors de la vente à un bailleur par le constructeur d'un logement bénéficiant du taux réduit de T.V.A., une nouvelle convention entre l'Etat et l'acquéreur sera signée, du type de la présente convention. Toutefois, conformément à l'article R. 353-1 du code de la construction et de l'habitation, si cet acquéreur est un organisme d'habitations à loyer modéré, la convention signée sera conforme à l'annexe I à cet article ; conformément à l'article R. 353-59 du code de la construction et de l'habitation, si cet acquéreur est une société d'économie mixte, la convention signée sera conforme à l'annexe à cet article.
Article 2.
Prise d'effet et date d'expiration de la convention.
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur publication au fichier immobilier (ou de leur inscription au livre foncier).
Elle expire le 30 juin ....
La convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales prenant effet à compter de leur date d'expiration, sauf résiliation expresse notifiée six mois avant cette date. La résiliation à l'initiative du bailleur est effectuée par acte authentique ou administratif ; la décision de résiliation de l'Etat est prise par arrêté préfectoral, notifiée au bailleur.
Quelle que soit la partie à l'initiative de la résiliation, le préfet publie la résiliation au fichier immobilier ou l'inscrit au livre foncier, par acte authentique ou administratif. Les frais correspondants sont à la charge du bailleur.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération ainsi que le reversement d'un complément d'impôt en application de l'article 284 (2° et 3°) du code général des impôts sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 3.
Mutations des logements.
3.1. Vente des logements bénéficiant du taux réduit de TVA mentionné au 3 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts.
Lors de la vente de chaque logement bénéficiant de ce taux réduit de TVA par le constructeur à des bailleurs, une nouvelle convention entre l'Etat et l'acquéreur sera signée. Corrélativement, un avenant à la présente convention, signée entre le constructeur et l'Etat, fera sortir de son champ d'application chaque logement vendu. La présente convention cessera de produire ses effets à la suite de la vente du dernier logement, à compter de la publication au fichier immobilier ou l'inscription au livre foncier de la convention signée avec l'acquéreur.
3.2. Autres mutations.
Pour les mutations autres que celles citées au 3.1 du présent article, la présente convention est transférée de plein droit aux propriétaires successifs du ou des logements en application de l'article L. 353-4 du code de la construction et de l'habitation. Un avenant à la convention entérine cette modification.
3.3. Publicité des mutations.
La présente convention est jointe à tout acte de mutation autre que celles citées à l'article 3.1. Elle donne lieu à l'inscription hypothécaire prévue à l'article L. 353-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 4.
Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par l'article 40 III, et aux dispositions de la présente convention.
Lorsque le logement appartient à l'association foncière mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 ou à l'une de ses filiales, les dispositions de l'article L. 353-15-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif à la prévention des expulsions pour les bénéficiaires de l'aide personnalisée au logement, sont applicables.
Article 5.
Aide personnalisée au logement (APL).
Le bénéfice de l'APL est accordé ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles L. 351-3-1 et R. 351-3 du code de la construction et de l'habitation.
II. - Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements.
Article 6.
Mise en gestion des logements.
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, celui-ci la fait assurer par les personnes et dans les conditions définies par l'arrêté du 9 mars 1978 portant agrément des personnes ou organismes habilités à gérer des logements faisant l'objet d'une convention.
Le bailleur informe le préfet, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gestion du programme ou de tout changement de gestionnaire.
Article 7.
Maintien des logements à usage locatif et conditions d'occupation et de peuplement des logements.
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration.
Les logements sont loués non meublés à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location, sauf dans les conditions prévues par l'article L. 353-20 du code de la construction et de l'habitation ainsi qu'au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article 6 de la loi n° 89-475 du 10 juillet 1989 relative à l'accueil par des particuliers, à leur domicile, à titre onéreux, de personnes âgées ou handicapées adultes. Ils ne peuvent être occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction.
Ils ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des familles dont les revenus n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés en application de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation.
Lorsque les logements appartiennent à l'association foncière mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 ou à l'une de ses filiales, le bailleur s'engage à louer, lors de la mise en service de l'immeuble :
- logements au moins à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds fixés pour l'attribution des logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré ;
- logements au plus à des ménages dont les ressources excèdent les plafonds fixés pour l'attribution des logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, dans la limite de 130 % de ces plafonds.
Article 8.
Montants des loyers maximum et modalités de révision.
Le prix mensuel du loyer maximum résulte de l'application des 1° et 2° de l'article R. 353-16. Il est fixé pour chaque logement dans le document intitulé Composition du programme annexé à la présente convention.
Lorsque les logements appartiennent à l'association foncière mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 ou à l'une de ses filiales, le loyer maximum est fixé à ... euros par mètres carrés de surface utile pour les locataires dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds fixés pour l'attribution des logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré.
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition du programme annexé à la présente convention.
Ces loyers maximums sont révisés chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
Article 9.
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué.
Dans la limite du loyer maximum établi dans les conditions ci-dessus, le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné dont la valeur est fixée au mètre carré de surface utile ne peut excéder le loyer maximum défini dans le document Composition du programme.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1° Peut être révisé chaque année le 1er juillet en cours de contrat de location, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
2° Peut être réévalué à chaque renouvellement du contrat de location selon les modalités définies par l'article 17 c de la loi modifiée du 6 juillet 1989.
III. - Engagements du bailleur à l'égard des locataires.
Article 10.
Etablissement d'un bail conforme à la convention.
Le bail conclu sur la base d'un projet du bailleur doit être conforme à la présente convention. Sont joints une copie de la convention ainsi qu'un formulaire de demande d'APL.
Article 11.
Information des locataires en cas de changement de propriétaire.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du représentant de l'Etat dans le département, des locataires et des organismes liquidateurs de l'APL, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 12.
Information des locataires en cas de modification ou de résiliation de la convention.
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Quelle qu'en soit la cause, le bailleur informe le locataire de la date prévue pour l'expiration de la convention. En cas de résiliation de la convention aux torts du bailleur, il s'engage à faire connaître aux locataires le teneur de l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 13.
Durée du contrat de location et congé donné par le locataire.
Le contrat de location est conclu pour une durée de trois ans.
Pendant la durée de la convention, le contrat de location est reconduit tacitement pour des périodes de trois ans, dans la mesure où le locataire se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions de l'article 15-I, deuxième et troisième alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Six mois avant la date d'expiration de la convention, le bailleur peut proposer au locataire un contrat de location, prenant effet à la date d'expiration de la convention ou à la date d'expiration du bail si cette dernière intervient ultérieurement.
Article 14.
Modalités du paiement du loyer.
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur précise sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, des charges locatives et, le cas échéant, le montant de l'APL, si celle-ci est versée directement au bailleur conformément à l'article L. 351-9 du CCH.
En application du même article, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit, s'il y a lieu, le montant de l'APL qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'APL verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas d'impayé de loyer, le bailleur doit poursuivre le recouvrement de sa créance en notifiant au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception le montant de cette créance. Il doit également informer le locataire, lorsque celui-ci est bénéficiaire d'APL, de la saisine de la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat visée à l'article 17 de la présente convention en cas de non-règlement de la dette.
Toutefois, lorsque les logements appartiennent à l'association foncière mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002 (loi n° 2001-1275 du 28 décembre 2001) ou à l'une de ses filiales, et que le locataire bénéficie de l'aide personnalisée au logement, le bailleur ne peut faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de trois mois suivant la saisine de la commission mentionnée à l'article L. 351-14 en vue d'assurer le maintien du versement de l'aide personnalisée au logement, sauf si la décision de cette commission intervient avant l'expiration de ce délai.
Article 15.
Dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.
IV. - Engagements à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL et à l'égard de la section des aides publiques au logement.
Article 16.
Obligations à l'égard des organismes chargés pour le compte de l'Etat de la liquidation et du paiement de l'APL.
1° Le bailleur renseigne, dès l'entrée en vigueur de la convention pour chaque locataire demandeur de l'APL, la partie de l'imprimé de demande d'APL qui le concerne.
2° Le bailleur fournit aux organismes liquidateurs de l'APL au plus tard le 15 mai de chaque année, conformément à l'arrêté du 22 août 1986 modifié relatif à la fixation des justifications nécessaires à l'obtention de l'APL et à son renouvellement :
Le montant du loyer applicable à chaque logement concerné par la présente convention à compter du 1er juillet de la même année pour permettre le renouvellement des droits à l'APL qui a lieu à cette date ;
Un document attestant que tous les bénéficiaires sont à jour de leurs obligations vis-à-vis du bailleur ou le cas échéant la liste des bénéficiaires d'APL non à jour en certifiant que cette liste est exhaustive. Ce document mentionne également la date à laquelle la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat prévue à l'article R. 351-47 du CCH a été saisie en cas d'impayé constitué au sens de l'article R. 351-30 du même code.
3° En outre, il fait part dans un délai maximum d'un mois aux organismes liquidateurs de l'APL des modifications affectant la situation locative du bénéficiaire (notamment colocation, résiliation de bail, décès).
Article 17.
Obligations à l'égard de la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat (SDAPL).
Le bailleur percevant l'APL pour le compte du locataire saisit en application des articles R. 351-30 et R. 351-64 du code de la construction et de l'habitation la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat (SDAPL) dès qu'un impayé de loyer est constitué en justifiant des démarches entreprises auprès du locataire défaillant. En outre, il lui communique le montant de l'impayé constitué au moment de la saisine.
Il fournit également à la SDAPL copie du bail lorsque celle-ci le lui demande et l'informe lorsqu'une procédure d'expulsion d'un bénéficiaire d'APL est engagée pour non-paiement du loyer.
La SDAPL décide du maintien ou de la suspension de l'APL et en informe le bailleur et le bénéficiaire.
V. - Dispositions relatives à l'application des conventions.
Article 18.
Contrôle.
Afin de permettre à l'Etat d'assurer le contrôle de l'application de la présente convention, le bailleur fournit à tout moment à la demande du représentant de l'Etat dans le département toutes les informations et tous les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.
Article 19.
Inexécution de la convention par le bailleur.
1. Reversement de l'avantage fiscal.
Cette mesure est précisée par l'instruction fiscale 8 A-1-97 publiée au Bulletin officiel des impôts du 4 mars 1997, relative à la taxe sur la valeur ajoutée applicable à la construction ou à la livraison d'immeubles d'habitation neufs destinés à usage locatif à caractère social :
"Conformément à l'article 284 (2°) du code général des impôts, les bailleurs qui ont imposé la livraison à soi-même de logements sociaux au taux de 5,5 % sont tenus de verser le complément de TVA résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions d'application du taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
"De même, en application de l'article 284 (3°) du même code, les bailleurs qui ont acquis un immeuble neuf sous le bénéfice du taux réduit de 5,5 % sont redevables d'un complément de TVA égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions de taxation de vente au taux réduit ne sont pas ou plus remplies.
"Dans ces deux situations, l'événement qui détermine l'exigibilité du reversement est constitué par la rupture de la convention conclue avec l'Etat en application de l'article L. 351-2-3° du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire la cessation d'une affectation réelle à la location à caractère social.
"Cet événement détermine par ailleurs le point de départ de la prescription de l'action de contrôle de l'administration".
2. Sanctions administratives.
Ces sanctions ne peuvent être mises en oeuvre qu'au-delà de l'expiration du délai de droit de reprise de l'administration fiscale tel que prévu à l'article L. 176 du livre des procédures fiscales ou lorsque le reversement de la taxe n'est pas exigible.
En application de l'article L. 353-2 dudit code, en cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par la convention, et après mise en demeure du bailleur restée sans effet après un délai de deux mois, l'autorité administrative prononce, pour chaque logement pour lequel le bailleur n'a pas respecté ses engagements contractuels, l'une des deux sanctions suivantes :
1° Sanction financière : le montant de la pénalité est égal au maximum à neuf mois de loyer maximum prévu par la convention pour le logement considéré, hors loyers accessoires, et charges récupérables lorsque le bailleur attribue un logement locatif, en violation des dispositions de l'article 7 de la présente convention, à une famille dont les revenus excèdent de moins de 10 % les plafonds de ressources fixés en application de l'arrêté du 29 juillet 1987 susvisé. Cette somme est portée au maximum à dix-huit mois de loyer maximum lorsque le bailleur attribue un logement locatif, en violation des dispositions de l'article 7 de la présente convention, à une famille dont les revenus excèdent d'au moins 10 % ces plafonds.
Le montant de la pénalité est égal au maximum à neuf mois de loyer maximum prévu par la convention pour le logement considéré, hors loyers accessoires, et charges récupérables lorsque le bailleur ne respecte pas l'une de ses autres obligations contractuelles. Cette somme peut être doublée dans le cas où le bailleur ne respecte pas plusieurs de ses obligations contractuelles pour un même logement.
2° Résiliation par l'Etat : en cas d'inexécution par le bailleur de ses engagements prévus par la convention, tels que notamment non-respect du loyer maximum ou fraude, dissimulation, ou fausse déclaration à l'égard des organismes liquidateurs de l'APL, le représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements, après mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec avis de réception demeurée sans effet après un délai de deux mois, peut procéder unilatéralement à la résiliation de la présente convention.
Dans ce cas, il est fait application des dispositions prévues à l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 20.
Publication.
La publication de la convention, de ses éventuels avenants et de sa résiliation au fichier immobilier ou leur inscription au livre foncier incombe au préfet. Les frais de publication sont à la charge du bailleur.
Le préfet transmet aux organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL une photocopie de la présente convention, de ses avenants éventuels ainsi que l'état prouvant qu'elle ou ils ont bien fait l'objet d'une publication au fichier immobilier (ou d'une inscription au livre foncier).
Article 21.
Révision de la convention.
La présente convention pourra être révisée tous les trois ans à la demande de l'une ou l'autre des parties par voie d'avenant. Les frais de publication sont pris en charge par la partie qui sollicite la révision.
Fait en quatre originaux à ..., le ....
Le bailleur (4), le préfet.
Article 22.
Description du programme de ....
1. Désignation du ou des immeubles (5) :
2. Composition du programme :
Les éléments ci-après sont décrits par immeuble ou programme immobilier :
A. - Locaux auxquels s'applique la présente convention :
1. Nombre de logements locatifs par type de logements avec numéro de logements :
2. Surface habitable totale (art. R. 111-2) :
3. Surface totale des annexes entrant dans le calcul de la surface utile (art. R. 353-16, 2°) :
3 bis. Liste de ces annexes, conforme à l'arrêté du 9 mai 1995 modifié du ministre du logement pris en application de l'article R. 353-16 :
4. Surface utile totale de l'opération (art. R. 353-16, 2°) :
5. Décompte des surfaces et des coefficients propres au logement appliqués pour le calcul du loyer :
Désignation des logements, surface habitable (article R. 111-2), surface réelle des annexes, surface utile (surface habitable augmentée de 50 % de la surface des annexes), loyer maximum en euros par mètre carré de surface utile (*), coefficient propre au logement, loyer maximum du logement en euros (colonne 4 x colonne 5 x colonne 6) (+). Total.
(+) Les variations prévues à l'article 8 de la convention, selon les ressources des locataires, sont susceptibles de s'appliquer à ces loyers.
6. Nombre et liste des annexes susceptibles de donner lieu à perception d'un loyer accessoire :
Ce sont les annexes ou parties d'annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile, soit les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins faisant l'objet d'une jouissance exclusive :
(Tableau non reproduit, voir Journal officiel).
Au cas où ces annexes ne trouveraient pas preneur auprès des locataires de l'immeuble ou de tout autre immeuble conventionné appartenant au même bailleur ou géré par lui, le bailleur peut louer l'annexe à toute autre personne. Dans ce cas, le loyer maximum fixé par la convention ne lui est pas opposable. Cette faculté n'est utilisable que pour autant qu'aucun locataire du patrimoine appartenant ou géré par le bailleur ne manifeste sa volonté de louer les annexes en cause.
B. - Locaux auxquels ne s'applique pas la présente convention :
locaux commerciaux (nombre), bureaux (nombre), autres.
3. Origine des propriétés (5) :
4. Renseignements administratifs :
4.1. Permis de construire :
4.2. Date prévisible ou effective d'achèvement des travaux de construction :
4.3. Date d'achat du ou des logements :
4.4. Modalités de financement :
- financement principal :
- date d'octroi du prêt :
- date de transfert du prêt :
- numéro du prêt :
- durée :
- financement complémentaire :
- subventions éventuelles :
(1) Nom de la personne physique ou morale identifiée conformément aux dispositions, selon le cas, des articles 5 ou 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.
(2) Si le propriétaire est une personne morale, indiquer le nom de son représentant.
(3) Renseignements à fournir uniquement dans le cas d'une acquisition bénéficiant du taux réduit de TVA.
(4) Le bailleur doit avoir, préalablement à sa signature, paraphé chacune des pages.
(5) Etablie conformément à l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.