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Article AUTONOME (Arrêté du 22 novembre 2023 portant définition et fixant les conditions de délivrance du brevet de technicien supérieur « professions immobilières »)

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Article AUTONOME (Arrêté du 22 novembre 2023 portant définition et fixant les conditions de délivrance du brevet de technicien supérieur « professions immobilières »)

ANNEXE II
RÉFÉRENTIEL DES ACTIVITÉS PROFESSIONNELLES

Les activités du secteur de l'immobilier sont régies par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, appelée également loi Hoguet. Si cette loi énonce les cadres d'exercice de plusieurs activités, le cadre réglementaire à l'œuvre dans l'immobilier est en évolution constante. Ainsi il s'avère indispensable d'intégrer dans le référentiel les dernières évolutions juridiques et de doter le titulaire du diplôme des compétences nécessaires pour actualiser ses connaissances juridiques afin qu'il puisse maintenir son employabilité.
Au plan économique, l'activité immobilière est en expansion avec l'apparition d'évolutions importantes liées aux évolutions sociétales et environnementales.

1. Présentation du diplôme
1.1. Définition des missions du titulaire du diplôme

L'ensemble des activités relevant des professions immobilières s'inscrit dans un cadre réglementaire spécifique.
Le titulaire du BTS « professions immobilières » exerce ses missions dans trois pôles principaux d'activités : les activités de location de biens immobiliers, de gestion de copropriétés et de vente immobilière.
Pour les activités de location, le titulaire du BTS est en responsabilité d'un portefeuille de biens, pour lequel :

- il conseille et accompagne les propriétaires bailleurs ainsi que les locataires ;
- il assure la mise en location et/ou la gestion locative.

Pour les activités de gestion de copropriété, le titulaire du BTS occupe un poste d'assistant ou d'assistante, ou bien de gestionnaire :

- en tant qu'assistant ou assistante, il participe, sous l'autorité d'un gestionnaire, à la gestion de copropriétés ;
- en tant que gestionnaire, il est en autonomie pour la gestion courante d'un portefeuille de copropriétés.

Pour les activités de vente, le titulaire de BTS met en relation vendeurs et acquéreurs de biens immobiliers sous un statut de salarié ou d'indépendant :

- il constitue un portefeuille de biens et de prospects ;
- il conseille le vendeur et l'acquéreur dans leurs stratégies patrimoniales respectives ;
- Il accompagne le vendeur et l'acquéreur jusqu'à la conclusion de l'acte définitif.

Le titulaire du diplôme exerce ses missions dans les principaux métiers liés aux activités immobilières et au sein des différentes organisations immobilières.
Le titulaire du diplôme peut exercer son activité dans une diversité de contextes professionnels, principalement dans l'immobilier résidentiel dans les secteurs privé et social, mais aussi dans la promotion de la construction immobilière et plus marginalement dans l'immobilier d'entreprise.

1.2. Environnement professionnel

Champs et secteurs d'activités économiques :
Le titulaire du BTS « professions immobilières » exerce principalement dans le secteur de l'immobilier, un secteur offrant une diversité d'activités professionnelles dont certaines sont encadrées par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970.
L'entremise ainsi que la gestion d'immeubles et de fonds de commerce forment le socle des activités professionnelles dans lesquelles le titulaire du diplôme évolue.
Ces activités s'exercent au sein du parc privé de logements ou dans le cadre du parc social. Elles font intervenir des acteurs privés (agents immobiliers, syndics, administrateurs de biens, gestionnaires de patrimoine, promoteurs/constructeurs, etc.) et des acteurs publics (offices publics de l'habitat, entreprises sociales pour l'habitat, agences immobilières à vocation sociale, etc.). Elles ont comme champ d'action l'ensemble des typologies de biens :

- biens en état futur d'achèvement, neufs, anciens ;
- ensembles immobiliers résidentiels, d'entreprise (individuels ou collectifs), de loisirs ou de résidences spécialisées.

Dans ce cadre, le titulaire du diplôme accompagne et conseille ses clients dans la réalisation de leur projet immobilier. Ces derniers vendent ou achètent un bien en résidence principale ou en résidence secondaire, investissent dans l'optique de se constituer un patrimoine avec éventuellement la volonté d'en confier la gestion. Le titulaire du diplôme les conseille à chaque étape du projet immobilier afin de trouver les solutions répondant à leurs objectifs personnels, familiaux et/ou patrimoniaux. Dans ce cadre, on distingue les activités liées à la transaction sur immeubles et fonds de commerce et celles relatives à la gestion d'un patrimoine immobilier individuel ou collectif :

- l'activité professionnelle liée à la transaction sur immeubles et fonds de commerce consiste à assurer un rôle d'intermédiaire en matière de recherche, d'achat, de vente et de location de biens immobiliers bâtis ou non bâtis pour le compte d'un tiers avec lequel un mandat a été conclu ;
- l'activité professionnelle liée à la gestion locative consiste à administrer, à entretenir, à gérer, à valoriser un patrimoine immobilier pour une période donnée et pour le compte d'un tiers avec lequel un mandat a été conclu ;
- l'activité professionnelle liée à l'administration des copropriétés s'exerce dans le cadre d'un mandat de syndic. Ce dernier prévoit de gérer les parties communes et de veiller à l'entretien et à la valorisation de l'immeuble, dans le respect de la réglementation en la matière, et notamment la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le titulaire du BTS « professions immobilières » peut aussi s'engager professionnellement dans des activités périphériques et/ou complémentaires au domaine de l'immobilier : le secteur de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire, le secteur du diagnostic immobilier, le secteur bancaire, le secteur des assurances, etc.
Emplois concernés :
Le titulaire du BTS « professions immobilières » s'insère principalement soit dans une agence immobilière, soit dans un cabinet d'administration de biens ou de gestion de copropriétés, que ces établissements soient indépendants ou membres d'un réseau.
Les emplois occupés reprennent les trois grandes activités :
En location :

- le négociateur ou la négociatrice, le conseiller ou la conseillère est en charge de la prospection des clients et de la commercialisation des biens. Il ou elle accompagne juridiquement les propriétaires bailleurs et les locataires jusqu'à la signature du bail et l'entrée dans les lieux. Il ou elle est particulièrement attentif(ve) aux questions d'accessibilité pour les personnes porteuses de handicap ;
- le gestionnaire ou la gestionnaire locatif(ve) gère le bien pour le compte du propriétaire, selon les termes du mandat de gestion signé, sur les plans juridique, administratif et comptable. Il ou elle rend compte régulièrement de sa gestion au propriétaire bailleur. Il ou elle conseille le propriétaire sur l'entretien et la conservation du bien dans une optique patrimoniale et/ou de développement durable et d'adaptation au changement climatique.

En gestion de copropriété :

- l'assistant ou l'assistante de copropriété prend en charge le suivi quotidien et administratif de l'immeuble ;
- le ou la gestionnaire principal(e) est un acteur de terrain. Il ou elle est directement en contact avec les copropriétaires et l'ensemble des prestataires et partenaires. Il ou elle tient les assemblées générales, prend en charge les sinistres, suit les travaux. Il ou elle veille à mettre en place une communication accessible à tous les publics.

Une attention particulière est portée à l'accessibilité et à l'aménagement des locaux d'accueil pour les personnes porteuses de handicap. De même, le professionnel veille à conseiller le syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions favorisant le développement durable et l'environnement.
En vente :
Le négociateur ou la négociatrice, le conseiller ou la conseillère est en charge de la prospection des clients, des estimations, de la signature des mandats, de la commercialisation des biens et de la signature des avant-contrats. Il ou elle est attentif(ve) aux attentes particulières du client en lui apportant des conseils pertinents. L'accompagnement du client se décline jusqu'à l'acte définitif.
Dans le cadre de cette relation avec le client, le titulaire du diplôme est attentif aux personnes porteuses de handicap pour la proposition de biens adaptés, pour les modalités de réalisation des visites.
Pour ces trois activités, la conduite d'une veille concurrentielle et informationnelle régulière s'avère nécessaire.
Les évolutions possibles :
Le BTS « professions immobilières » permet de remplir la condition d'aptitude professionnelle pour l'obtention de la carte professionnelle nécessaire pour exercer en responsabilité les métiers soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « Loi Hoguet » dans une agence immobilière, un cabinet d'administration de biens ou de syndic de copropriété.
Le titulaire du diplôme peut envisager de nombreuses perspectives d'évolution après trois à cinq ans d'expérience :

- en transaction vente ou location, le conseiller ou la conseillère/négociateur ou négociatrice peut évoluer vers un poste de responsable de service, et plus tard une direction de bureau ou d'agence. En gestion locative ou de copropriété, l'assistant ou l'assistante peut prétendre à devenir gestionnaire ou gestionnaire principal(e) puis directeur ou directrice de copropriété ;
- le titulaire du BTS, ayant la possibilité de d'obtenir la carte professionnelle, peut développer un projet entrepreneurial.

Les types d'entreprises et d'établissements où se situent ces emplois :
Les agences immobilières :
Il est possible de distinguer trois types d'agences immobilières :

- les agences indépendantes, non rattachées à un réseau sous enseigne ;
- les réseaux sous enseigne ;
- les mandataires immobiliers.

Les cabinets d'administration de biens, dans la gestion locative de biens ou la gestion de copropriétés :
On distingue :

- les administrateurs indépendants ;
- les réseaux de gestionnaires immobiliers ;
- les plateformes de gestion immobilières.

Les organismes du logement social :
L'Union sociale pour l'habitat regroupe la majorité des organismes de logement social, et dénombre 720 organismes HLM (données 2023).
Par ailleurs, la digitalisation des usages a fait apparaître de nouveaux acteurs, dont les plateformes et les acteurs issus des nouvelles technologies, aujourd'hui désignées comme entreprises de « property technology ».
Place dans l'organisation de l'entreprise, niveau d'autonomie et de responsabilité :
En première insertion professionnelle, la place du titulaire du BTS « professions immobilières » varie en fonction du métier exercé et de la structure au sein de laquelle il évolue.
Pour les structures dont l'activité principale entre dans le champ d'application de la loi Hoguet :

- s'agissant des métiers de la gestion locative ou de gestion de copropriétés, il exerce les fonctions d'assistant de gestionnaire ou d'assistante de gestionnaire locatif ou de gestionnaire de copropriétés ou de gestionnaire « junior ». A ce titre, il ou elle accomplit en autonomie un certain nombre de tâches sous la supervision du titulaire de la carte professionnelle ;
- s'agissant des métiers de la transaction immobilière, les missions confiées peuvent rapidement être accomplies en autonomie mais toujours sous la supervision du titulaire de la carte professionnelle.

Pour les autres structures, la place dans l'organisation et le degré d'autonomie varient selon le métier, la taille de la structure et les pratiques managériales. Ainsi, à titre d'illustration au sein d'une entreprise de promotion immobilière, le métier de prospecteur ou de prospectrice foncier peut présenter un degré d'autonomie élevé, alors qu'au sein d'un organisme de logement social les activités de gestion ou de transaction locative s'inscrivent dans un encadrement précis des missions confiées au collaborateur.
Conditions générales d'exercice :
Les professions immobilières sont marquées par une dimension juridique forte. La réglementation évolue constamment et nécessite que le professionnel mette en œuvre une veille juridique permanente et systématique dans toutes les activités du secteur.
Un cadre juridique spécifique :
Les professions immobilières préparées et visées par le titulaire du BTS sont régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972.
Les dispositions de cette loi, en effet, s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
« 1° L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ;
2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; […]
4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; […]
6° La gestion immobilière ;
7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;
8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé ;
9° L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »
Ces professions immobilières peuvent être exercées soit à titre individuel, soit dans le cadre d'une structure sociétaire, voire même par le biais d'une association régie par la loi du 1er juillet 1901. En revanche, elles ne peuvent pas être exercées dans le cadre du statut de micro-entrepreneur.
L'exercice de ces activités en responsabilité requiert l'exécution de formalités administratives particulières :

- l'obtention d'une carte professionnelle, soumise à des conditions d'aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale (CCI) selon le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Est reconnue comme justifiant de l'aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle prévue à l'article 1er, notamment la personne titulaire du BTS « professions immobilières » ;
- la souscription d'une garantie financière auprès d'une banque ou d'une organisation professionnelle en cas de détention de fonds, d'effets ou de valeurs déposés par les clients, ainsi que l'attestation d'ouverture de comptes séquestres pour les fonds des mandants (ces obligations ne sont pas requises lorsque les agences de transaction se sont engagées sur l'honneur à ne recevoir d'autres sommes que celles de leur rémunération) ;
- la souscription d'une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) ;
- la justification de l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer ;
- la justification de l'obligation légale de formation continue est nécessaire pour le renouvellement de la carte.

Les négociateurs immobiliers (salariés ou agents commerciaux) habilités à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle doivent justifier de leur qualité et de l'étendue de leurs pouvoirs au moyen d'une attestation. Cette attestation est délivrée par le titulaire de la carte et doit être visée par le président de la CCI compétente.
Le professionnel de l'immobilier doit détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager pour le compte du propriétaire vendeur, du propriétaire bailleur ou du syndicat de copropriétaires. Ce mandat doit donc être détenu préalablement à tout acte d'entremise, de négociation ou de gestion.
Quels que soient le poste occupé et la nature de son activité, le titulaire du diplôme est tenu, de respecter aussi bien les règles de déontologie que la réglementation régissant les professions immobilières.
Des relations avec divers partenaires :
L'activité immobilière implique des contacts multiples avec des partenaires divers relevant des secteurs public et privé, notamment les services de la publicité foncière et de l'enregistrement, les services du cadastre, les services d'urbanisme, les greffes des tribunaux, les notaires, les avocats, les géomètres- experts, les architectes, les commissaires de justice, les diagnostiqueurs, les entreprises de services (nettoyage, entretien des équipements, etc.) et de travaux, les assureurs, les organismes bancaires, etc. L'ensemble des activités suppose l'utilisation d'une documentation juridique et d'outils numériques adaptés dans un contexte de dématérialisation des actes.
Environnement économique et technologique :
Le contexte économique :
Le secteur immobilier est très développé en France et continue de progresser. Par ailleurs, le secteur s'est fortement professionnalisé.
Le marché se caractérise aujourd'hui par une tendance oligopolistique, avec quelques grands réseaux face à une multitude d'agents de petite taille.
La demande évolue fortement, du fait des changements sociétaux (taille des ménages, préoccupation environnementale), des crises (économiques, financières, sanitaires, climatiques, etc.) et de l'évolution des règles d'urbanisme.
L'évolution de la demande incite les professionnels à développer de nouveaux services. A titre d'exemple, de nouvelles modalités d'accès au logement (bail réel solidaire, vente aux enchères gérée par l'agence immobilière) se mettent en place pour répondre aux attentes des consommateurs et aux difficultés d'accès à la propriété.
La connaissance de l'environnement économique permet au titulaire du diplôme de comprendre le contexte dans lequel s'inscrivent les missions des professionnels de l'immobilier.
Le contexte environnemental :
Le secteur du bâtiment représente près de 43 % de l'énergie consommée en France, et émet plus de 120 millions de tonnes de gaz à effet de serre par an, soit près du quart des émissions nationales. Ces données associées à l'engagement de la France en matière d'adaptation face à au changement climatique - qui se traduit par un ensemble de textes et de lois dont les accords de Paris en 2015, le plan Climat en 2017 et la loi Climat et résilience de 2021 - placent le secteur immobilier au centre de la problématique de l'atténuation du changement climatique. Les professionnels du secteur doivent désormais prendre en compte ces nouveaux enjeux, et modifier fortement leurs raisonnements et leurs pratiques, tant pour les constructions neuves que pour les bâtiments existants. L'évolution permanente de la réglementation en la matière nécessite donc une veille professionnelle et juridique continue.
Les évolutions technologiques :
Le secteur immobilier est marqué par l'entrée en force du numérique et par l'arrivée de nouveaux acteurs déjà inscrits dans une logique de digitalisation. Ce nouveau contexte induit le développement de nombreux outils de communication et d'information qui se doivent d'être pensés en amont comme accessibles à tous les publics, en particulier aux personnes porteuses de handicap. Ces outils sont aussi à l'origine de nouvelles pratiques professionnelles qui révolutionnent notamment « l'expérience client » :

- expérience d'anticipation : l'enjeu est de susciter l'attention du client notamment par l'usage de storytelling, les possibilités de visites virtuelles et l'accompagnement du parcours client à l'aide de l'intelligence artificielle, etc. ;
- expérience d'achat, de location ou de gestion de copropriété : l'enjeu est de créer une relation dédiée à la compréhension et à la satisfaction du client (plus informé, il attend plus d'expertise), afin de créer de la valeur ;
- expérience post-achat, post-location ou de gestion de copropriété : l'enjeu est de transformer le client en ambassadeur et de disposer d'un fichier client (importance de la gestion de la relation client et de la data).

Délimitation et pondération des activités :
L'ensemble des activités exercées par le futur titulaire du diplôme prend nécessairement appui sur des connaissances juridiques, de gestion et une culture relative aux bâtiments. Les méthodologies d'analyses et de résolution de problèmes ainsi que la capacité à communiquer sont également mobilisées.
L'activité du futur titulaire du diplôme s'exerce dans le cadre des trois pôles d'activité suivants :

- conduite du projet immobilier du client en vente et/ou location ;
- administration des copropriétés et de l'habitat social ;
- conseil en gestion du bâti dans le contexte de changement climatique.

2. Description des activités professionnelles
Pôle d'activités 1. - Conduite du projet immobilier du client en vente et/ou location

Le titulaire du diplôme accompagne les clients dans la diversité de leurs projets : de la vente/acquisition d'un bien immobilier à la mise en location et/ou à la gestion de ce(s) bien(s).
Le conseiller ou la conseillère immobilier est chargé(e) d'identifier des prospects afin de préciser, voire susciter, des projets de vente ou de mise en location de biens immobiliers. Accompagner les propriétaires, les futurs acquéreurs ou futurs locataires constitue une tâche essentielle qui nécessite une connaissance fine du marché, du droit de l'immobilier et de ses évolutions, etc. Cet accompagnement devra s'adapter aux personnes porteuses de handicap, notamment par le recours à un environnement et à des outils numériques accessibles à tous.
La relation client est au cœur de ce pôle d'activités et nécessite anticipation, adaptabilité pour répondre, avec déontologie, aux besoins d'une clientèle (propriétaires, acquéreurs, locataires) toujours plus informée.

Pôle d'activités 2. - Administration des copropriétés et de l'habitat social

Toute copropriété doit avoir un syndic pour son administration ainsi que pour sa gestion. Son rôle est :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises lors de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble (notamment convoquer, animer et assurer le suivi des assemblées générales), d'entretenir l'immeuble et de pourvoir à sa conservation (en bon état) dans le cadre du budget voté par les copropriétaires ;
- en cas d'urgence, de faire exécuter des travaux nécessaires à sa sauvegarde ;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ;
- d'assurer la gestion comptable et financière du syndicat.

Le syndic assure donc en lien avec le conseil syndical la gestion administrative, financière et technique d'une copropriété. A ce titre, il en gère les finances, établit son budget, veille à l'entretien des parties communes de l'immeuble tout en prenant garde aux questions d'accessibilité.
Il met en œuvre les décisions votées par l'assemblée générale des copropriétaires et représente le syndicat des copropriétaires pour tous les actes civils et en justice.
Ainsi, le syndic guide les copropriétaires dans un environnement juridique et technique complexe. L'exercice de ce métier est fortement encadré par le droit. Il s'effectue en mode projet et nécessite également des capacités de communication importantes ainsi que de la rigueur.
L'habitat social est géré de façon spécifique et nécessite un suivi tout particulier dans le respect du cadre juridique qui lui est propre. Le professionnel attribue le logement, rédige le bail social et suit le locataire selon le cadre réglementaire fixé.
Le logement social peut se trouver à l'origine de nombreuses copropriétés, notamment par l'impossibilité d'acquérir l'ensemble d'un immeuble lors d'un investissement et/ou par les processus d'accession à la propriété des locataires.

Pôle d'activités 3. - Conseil en gestion du bâti dans le contexte de changement climatique

Les contextes de changement climatique et de transition énergétique s'imposent aujourd'hui à l'ensemble des activités de vente, de location et de gestion de copropriété ; cela se traduit par un besoin accru de conseil pour les clients, mais aussi par la prise en compte d'une évolution importante et continue des obligations légales. Ainsi, la mise en œuvre de politiques publiques d'adaptation du bâti aux enjeux du développement durable et du changement climatique a un impact sur l'exercice des activités du titulaire du diplôme.
Le conseil en gestion du bâti, que ce soit lors de la construction d'un bien immobilier, de son entretien, de sa rénovation, de son amélioration s'impose pour toutes les activités immobilières.