L'intervention de l'Agence participe à la traduction de la solidarité nationale à l'égard des quartiers anciens dégradés en difficulté sociale et urbaine. Le recours à l'Agence ne doit être envisagé qu'en complément de la forte mobilisation des sources locales de financement des dossiers. L'effort financier consenti par les collectivités locales en faveur des projets au regard de leurs possibilités, en particulier celui des régions et des départements, constitue un critère déterminant dans l'appréciation que l'Agence porte sur les dossiers.
Le projet de requalification urbaine et sociale, soumis à l'Agence, doit permettre de répondre à la place et au rôle du (ou des) quartier(s) à l'échelle communale et de l'agglomération afin :
- d'enrayer la concentration de l'habitat indigne ou des logements vacants très dégradés et de favoriser le maintien des populations rencontrant des difficultés sociales afin d'éviter notamment un effet de « gentrification » de quartiers aujourd'hui dégradés mais à fort potentiel ;
- de répondre aux enjeux patrimoniaux et de développement durable des quartiers en mettant fin à la dégradation ou déqualification urbaine et architecturale des quartiers ;
- de favoriser la mixité sociale en développant la diversité des statuts d'occupation et de gestion des logements en apportant une réponse sociale adaptée aux enjeux de l'habitat local ;
- de diversifier les fonctions urbaines, économiques.
L'ensemble des critères de recevabilité s'appliquera également aux propositions d'évolution du projet de requalification effectuées par les signataires de la convention pluriannuelle à l'occasion de la négociation d'un avenant à la convention pluriannuelle.
1. Qualité du porteur de projet
Le porteur du projet de requalification est le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale. Le dossier doit être présenté par le porteur de projet, interlocuteur principal de l'Agence sur le projet.
Le porteur du projet s'engage à ce que les parties prenantes au dossier valident les engagements qui y sont inscrits pour leur compte.
2. Périmètre des projets
Les opérations subventionnées par l'Agence devront être situées dans le périmètre du (des) quartier(s) ancien(s) dégradé(s) défini(s) par le décret n° 2009-1780 du 31 décembre 2009 fixant la liste des quartiers bénéficiaires du programme national des quartiers anciens dégradés. Si une opération est essentielle à la requalification globale du quartier mais se situe en dehors du périmètre, le directeur général de l'Agence, préalablement saisi par le délégué territorial, peut à titre exceptionnel autoriser le financement d'une opération située à proximité immédiate du périmètre du quartier défini par le décret précité.
3. La dimension sociale du projet
3.1. Les engagements de relogement liés à la suppression du parc privé dégradé et aux requalifications d'îlots dégradés
L'octroi de subvention est conditionné par l'engagement du porteur de projet et du maître d'ouvrage à assurer le relogement de l'ensemble des occupants de bonne foi (au sens de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation) directement concernés par la suppression de l'habitat privé dégradé. Un parcours résidentiel de qualité doit être assuré pour les ménages à reloger, sur la base des souhaits des ménages et de leurs capacités financières dans la recherche permanente d'une mixité sociale à l'échelle du quartier, de la commune et de l'agglomération. Il s'agit ainsi d'offrir un reste à charge compatible avec leurs ressources.
L'ensemble de ces engagements est précisé avant l'octroi de la subvention et est suivi dans le cadre du pilotage local du relogement, défini dans la charte partenariale de relogement. Ce comité de pilotage local réunit l'ensemble des partenaires, y compris les associations de locataires, sous l'égide du préfet et du porteur de projet. Le non-respect de ces engagements en fin de parcours, apprécié par le délégué territorial de l'Agence, déclenche la procédure décrite à l'article 6 du titre III du règlement général.
Le projet de requalification doit donc inclure une stratégie de relogement qui décrit le dispositif de pilotage partenarial mis en place ou à mettre en place, notamment avec la création d'une charte partenariale de relogement cosignée par les partenaires locaux concernés (collectivités, bailleurs avec principalement les bailleurs sociaux, aménageurs, Etat et, de manière souhaitable, par les associations de locataires et d'habitants, les réservataires de logements sociaux, les acteurs sociaux, les conseils généraux, les caisses d'allocations familiales). Cette stratégie peut prévoir une mutualisation des relogements entre maîtres d'ouvrage.
Un plan de relogement est demandé au moment de l'engagement (décision attributive de subvention) des opérations de requalification d'îlot dégradé. Il permet un suivi personnalisé de l'amélioration du parcours résidentiel des ménages à reloger six mois après le relogement. Pour cela, le plan de relogement :
- fixe la liste des personnes à reloger des immeubles acquis ;
- tient compte de la situation des personnes à reloger et de leurs souhaits (localisation, décohabitation, etc.) ;
- fixe le calendrier prévisionnel des relogements ;
- détermine les modalités d'accompagnement social ;
- prévoit les conditions matérielles de relogement des ménages résidents (locataires, propriétaires occupants s'il y a lieu) ;
- indique la nature et la localisation de l'offre de relogement.
Le plan de relogement doit tenir compte du contexte général dans lequel s'inscrit le projet de requalification urbaine et sociale. En ce sens, il doit s'inscrire dans une logique de réflexion à l'échelle du territoire en évitant le transfert des populations les plus fragiles vers les quartiers ayant déjà des besoins de mixité sociale, notamment les quartiers d'habitat social, au premier rang desquels les quartiers concernés par l'intervention de l'Agence dans le cadre du programme national de rénovation urbaine (PNRU).
Le plan de relogement peut intégrer, sous conditions, la proposition faite aux ménages d'un relogement ultérieur dans un nouveau logement compatible avec les conditions exprimées au premier alinéa du présent article. Chaque relogement temporaire dans l'attente de la livraison d'un nouveau programme dans un délai limité induit un engagement écrit du bailleur social ou du porteur de projet auprès du locataire par lequel celui-ci s'engage sur un type de logement, un niveau de loyer et une localisation.
3.2. L'accompagnement social
Le projet de requalification doit prévoir de créer une équipe opérationnelle de relogement ou une maîtrise d'œuvre urbaine et sociale (MOUS) qui aura, entre autres missions, de s'appuyer sur les dispositifs d'accompagnement social des populations en difficulté, en partenariat avec les acteurs de l'intervention sociale de droit commun (de type centre communal d'action sociale, conseil général, caisses d'allocations familiales, associations, services des tutelles), et avec les directions départementales de la cohésion sociale.
3.3. L'amélioration de la gestion urbaine de proximité
Le projet de requalification s'accompagne d'une démarche d'amélioration de la gestion urbaine de proximité formalisée par une convention partenariale, concertée avec les habitants et les commerçants-artisans, avec les engagements des divers partenaires (associations de quartiers, services sociaux, bailleurs, collectivités…). Celle-ci est établie sur la base d'un diagnostic spécifique. Cette convention de gestion urbaine de proximité doit être signée dans les vingt-quatre mois qui suivent la signature de la convention pluriannuelle.
3.4. La concertation
L'association des habitants et des usagers des quartiers concernés à l'élaboration du projet de requalification est indispensable pour répondre à leurs aspirations. Une concertation active repose sur :
- le partage du diagnostic préalable et l'élaboration concertée du projet ;
- l'association des habitants et des usagers tout au long de la mise en œuvre du projet ;
- l'évaluation des effets de ce dernier auprès des habitants et des usagers.
3.5. La contribution du projet à l'insertion par l'économique
Les opérations, financées par l'Agence et par l'Etat, inscrites dans le projet de requalification doivent appliquer les principes et les objectifs de la charte d'insertion, relative au PNRU, approuvée par le conseil d'administration de l'Agence.
4. La production d'une offre de logements à loyers maîtrisés
Le projet de requalification doit être cohérent avec la politique locale de l'habitat (notamment avec le programme local de l'habitat), contribuer à la lutte contre l'habitat indigne et à la diversification de l'offre de logements.
En fonction de la tension du marché local du logement, il doit participer à la création d'une offre adaptée de logements. En particulier, en marché immobilier tendu ou dans une dynamique de rééquilibrage des logements à loyer maîtrisé sur la commune ou l'agglomération, il est demandé :
- la production d'autant de logements qu'il aura été supprimé de logements occupés (parc privé social de fait et parc public). Cette production de logements peut être constituée :
a) Principalement de la production de logements locatifs sociaux ;
b) De la production de logements privés conventionnés sociaux ou très sociaux financée par l'ANAH en application de l'article L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation et issue de logements vacants ;
c) De la production de logements en accession sécurisée à la propriété. La part de logements produits en accession sécurisée comptabilisée dans cette production ne peut être supérieure à 20 % même si sur le secteur, en fonction notamment des enjeux globaux du projet de requalification, des volumes supérieurs de construction en accession sécurisée sont réalisés.
- la localisation de cette production sur les sites même des opérations de recyclage des fonciers les plus dégradés ou à proximité de ces derniers ;
- un phasage équilibré de la production et de la suppression de logements.
La reconstitution de l'offre, financée par l'Etat (faisant ou non intervenir un délégataire des aides à la pierre) et éventuellement par l'ANAH, est appréciée selon la tension du marché local du logement, la vacance structurelle dans le parc, l'évolution du marché, la démographie de l'agglomération et la concentration de logements sociaux.
5. La prise en compte des actions de lutte contre l'habitat indigne
Le projet de requalification est apprécié au regard de la diversité, de l'ampleur et de la bonne articulation des actions engagées au titre de la lutte contre l'habitat indigne. Le projet devra présenter une stratégie globale d'intervention cohérente permettant l'engagement d'actions coercitives en évitant tout phénomène d'éviction des populations en place.
Le PNRQAD n'a pas pour objet de faire porter sur la puissance publique des charges de travaux, d'hébergement et de relogement qui doivent en toute logique porter sur les propriétaires des biens concernés. Il est donc important que les dispositifs des polices spéciales (insalubrité, péril, locaux impropres à l'habitation, etc.) soient largement mis en œuvre dans le cadre des opérations du projet de requalification. Cela permettra ainsi :
- de faire effectivement réaliser leurs obligations par les propriétaires et, en cas de défaillance de ces derniers, d'exécuter ces obligations en substitution et à leurs frais ;
- d'afficher de façon objective (publication aux hypothèques des arrêtés) l'état physique des immeubles concernés, élément déterminant en cas d'acquisition de ces immeubles par négociation ou expropriation.
6. La cohérence du projet avec les questions relatives à la sauvegarde, la mise en valeur du patrimoine et la qualité architecturale
Le projet de requalification doit veiller à intégrer et à être compatible avec la problématique propre au patrimoine, tout particulièrement dans les quartiers en plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Le projet de requalification doit également veiller à intégrer la problématique de la qualité architecturale.
7. La cohérence du projet avec les démarches de développement durable
Le projet de requalification est apprécié sur les critères de l'intégration du développement durable à la démarche globale de projet, notamment en termes d'adéquation de la structure urbaine avec les fonctions d'usage du quartier, de qualité des ouvrages, bâtiments, réseaux, de la gestion des chantiers et des travaux et de l'impact social et économique (contribution du projet à l'insertion par l'économique et cohérence avec le projet économique du quartier).
8. La cohérence du projet avec la politique de la ville
Le projet de requalification est apprécié sur les critères de cohérence avec la politique de la ville. Ce projet doit être compatible avec les orientations du projet de développement social et urbain défini notamment dans le cadre des contrats urbains de cohésion sociale s'ils existent sur le quartier.
En ce sens, il doit concourir à la stratégie globale développée dans ce cadre pour améliorer la vie quotidienne des habitants du quartier.
Cette cohérence s'apprécie notamment par rapport :
- aux mesures de développement social : cadre de vie, insertion sociale, actions éducatives, accès aux soins, tout particulièrement des enfants et des jeunes adultes, sports, loisirs, culture, services publics de proximité, etc. ;
- à la stratégie développée en matière de revitalisation économique et d'emploi : lutte contre les discriminations à l'emploi, équipes emploi-insertion, etc. ;
- aux mesures de prévention de la délinquance et favorisant la sécurité et la tranquillité publique, notamment la médiation sociale et le soutien à la parentalité, la prévention situationnelle, en cohérence avec le contrat local de sécurité et de prévention de la délinquance ;
- à la dimension sociale du projet, en particulier via les engagements de relogement et l'accompagnement social ;
- aux mesures prises pour parfaire l'articulation du projet de requalification relevant du PNRQAD avec les éventuels projets relevant du PNRU tels que le relogement et la cohérence des interventions sur l'environnement urbain.
9. L'implication financière des partenaires locaux
Les projets de requalification comportent des interventions dans de nombreux domaines et mobilisent les compétences de l'ensemble des acteurs locaux, en particulier les collectivités régionales et départementales.
Leur implication financière s'apprécie par la mobilisation de leur capacité d'investissement en tant que maîtres d'ouvrage et leur participation directe ou indirecte au projet.
10. Le caractère opérationnel du projet
L'Agence évalue le caractère opérationnel du projet de requalification portant sur le calendrier prévisionnel de réalisation, les moyens affectés à la conduite des opérations et la capacité, le cas échéant renforcée, de la maîtrise d'ouvrage. La crédibilité du projet de requalification implique notamment :
- l'engagement personnel de l'élu porteur de projet ;
- la solidité de la conduite de projet à travers une ingénierie adaptée aux besoins.