1. Enregistrement des actifs et passifs à la date d'entrée ou de sortie
A. Coût initial d'acquisition
Le coût d'acquisition des actifs à caractère immobilier et des autres actifs est égal au prix d'achat éventuellement majoré des coûts directement attribuables à l'acquisition à la date d'entrée dans le patrimoine.
Pour les biens acquis moyennant paiement de rentes viagères, le prix d'achat s'entend du montant qui résulte d'une stipulation de prix ou à défaut d'une estimation, tel que défini dans un document d'équité actuariel.
Pour les frais d'acquisition (tels que définis à l'article 112-5 du présent règlement), les deux modes d'enregistrement suivants sont possibles :
- frais inclus : les frais sont inclus dans le coût d'acquisition de l'actif inscrit au bilan ;
- frais exclus : les frais sont enregistrés directement dans un compte de capital, indépendamment du coût d'acquisition de l'actif.
Lorsque l'OPCI a opté pour le mode d'enregistrement frais exclus, ces frais doivent être annulés dans le compte de capital en contrepartie du résultat de cession, lors de la cession de l'actif.
Le mode d'enregistrement choisi est applicable à l'ensemble des actifs d'une même catégorie.
B. Coûts et dépenses ultérieurs
Les dépenses ou les coûts qui ne répondent pas aux critères de comptabilisation d'un actif, comme les dépenses courantes d'entretien et de maintenance, sont comptabilisées en charges.
Les coûts significatifs de remplacement ou de renouvellement d'un élément doivent être comptabilisés à l'actif en augmentation du coût d'acquisition initial de l'actif concerné. Le coût d'acquisition initial de l'élément remplacé ou renouvelé doit être sorti de l'actif et comptabilisé en charges immobilières. A défaut du coût amorti de l'élément remplacé ou renouvelé, le coût d'acquisition initial de celui-ci est réputé égal à son coût d'origine estimé (par exemple le coût de remplacement déflaté, le poids relatif de l'élément remplacé par rapport au total de l'actif…).
Le principe de comptabilisation énoncé ci-dessus s'applique également aux dépenses de gros entretien faisant l'objet de programmes pluriannuels qui répondent aux critères de comptabilisation d'un actif.
C. Frais de cession
Lors des cessions d'actifs, à l'instar des coûts d'acquisition, les coûts directement attribuables à la cession sont portés en diminution du prix de cession.
D. Valeur comptable des immeubles, terrains et droits réels cédés
En cas de cession partielle d'un immeuble par un acte unique, d'un terrain ou d'un droit réel, la valeur comptable de la fraction vendue est déterminée selon le coût de revient moyen pondéré.
2. Crédits baux
Les actifs immobiliers pris en crédit-bail par l'OPCI doivent être comptabilisés :
- à l'actif pour la valeur du contrat de crédit-bail ;
- à chaque calcul de valeur liquidative, les plus ou moins-values latentes sont inscrites en capital, en différences d'estimation ;
- à la levée de l'option, l'actif immobilier est comptabilisé pour le prix de la levée de l'option selon les modalités précisées à l'article 114-3 du présent règlement.
Les plus ou moins-values latentes sont calculées par différence entre la valeur actuelle de l'actif immobilier déterminée selon les modalités précisées à l'article 112-8 du présent règlement et la valeur actualisée des passifs futurs représentant la somme des loyers restant à payer et le prix de levée de l'option.
L'évaluation du contrat de crédit-bail faite par un évaluateur sera faite hors droits applicables au contrat.
Si la valeur de l'actif devient inférieure à la valeur du contrat de crédit-bail, l'OPCI comptabilise une provision pour risques et charges sur actifs (compte 497).
L'avance preneur est comptabilisée dans les actifs à caractère immobilier. Le classement doit être justifié dans l'annexe des comptes.
3. Mode de comptabilisation de certains produits et charges
A. Loyers
Les loyers sont enregistrés en produits sur la base des loyers courus et des termes du bail.
B. Garanties locatives des biens acquis en VEFA
Dans le cas des VEFA, les sommes perçues à titre de garantie locative sont comptabilisées en produit dans l'OPCI, lorsque un tel mécanisme est prévu dans le contrat liant l'OPCI et le promoteur immobilier.
Corrélativement, le coût de la garantie payée par l'OPCI, correspondant à une prime d'assurance est comptabilisé en charges :
- soit pour son montant, s'il a pu être valorisé de manière explicite lors de l'acquisition et si le montant des loyers garantis correspond à la valeur locative de marché du bien immobilier ;
- soit, dans tous les autres cas, pour le même montant que les loyers garantis.
C. Pré-loyers
Les pré-loyers reçus par l'OPCI en rémunération du financement d'un bien immobilier acquis en état futur d'achèvement pendant la période de construction sont inscrits en autres produits financiers.
D. Biens acquis moyennant paiement de rentes viagères
Le coût d'acquisition des actifs acquis moyennant paiement de rentes viagères est comptabilisé selon les modalités définis à l'article 114-3 du présent règlement. La contrepartie est portée au passif pour la même valeur.
Postérieurement à la date d'entrée du bien, l'immeuble est valorisé à la valeur actuelle selon les modalités définis à l'article 112-8 du présent règlement.
Le paiement des rentes viagères s'impute sur le passif et sont évaluées selon les dispositions du PCG (941-16).
Si pendant la durée du contrat, des événements viennent modifier les éléments constitutifs du contrat, la réestimation de la dette est comptabilisée en différences d'estimation :
- lorsque les arrérages versés au crédirentier excèdent le montant des rentes capitalisés ; ou
- lorsque le crédirentier décède prématurément.
3. Evaluation des actifs et passifs pour le calcul de l'actif net
A. Inventaire détaillé des actifs à caractère immobilier, des dépôts et des instruments financiers non immobiliers
Un inventaire détaillé des actifs à caractère immobilier, des dépôts et des instruments financiers non immobiliers est établi et évalué à la valeur actuelle, actif par actif, pour le calcul de l'actif net de l'OPCI à chaque calcul de valeur liquidative et à la clôture de l'exercice.
B. Actifs à caractère immobilier (4) non négociés sur un marché réglementé
L'OPCI valorise les immeubles, terrains, droits réels, parts et actions d'entités non négociées sur un marché réglementé dont l'actif est principalement constitué d'immeubles construits ou acquis et détenus directement ou indirectement à la valeur actuelle.
Celle-ci est déterminée, hors droits de mutation, par la valeur de marché ou, à défaut d'existence de marché :
- par tous moyens externes ; ou
- par recours à des modèles financiers.
L'OPCI valorise les immeubles en cours de construction à leur valeur actuelle déterminée par la valeur de marché en leur état au jour de l'évaluation. En cas d'utilisation de modèles financiers prospectifs, cette valeur est déterminée en prenant en compte les risques et incertitudes subsistant jusqu'à la date de livraison.
En cas d'impossibilité de déterminer la valeur actuelle de façon fiable, les actifs à caractère immobilier non négociés sur un marché réglementé sont maintenus à leur prix de revient. En cas de perte de valeur, la valeur de l'actif est révisée à la baisse.
Lorsqu'une promesse de vente a été signée par l'OPCI et qu'il est hautement probable qu'elle aboutisse à la cession de l'actif, l'actif immobilier sous promesse de vente est évalué au prix convenu entre les parties, net des frais de cession tels que définis à l'article 112-5 du présent règlement.
La valeur actuelle des entités détenues par un FPI exclut les produits et charges et les plus-values nettes de frais déjà constatés dans le résultat du FPI en application de l'article 114-1 §2 du présent règlement.
C. Différences d'estimation sur les immeubles, terrains et droits réels
Les différences d'estimation correspondent aux plus ou moins-values latentes sur les immeubles construits et en cours de construction lorsqu'ils sont évalués à la valeur actuelle. Elles sont calculées par comparaison entre le coût d'acquisition et la valeur actuelle. Elles sont inscrites directement dans un compte de capital.
Dans le cas des immeubles acquis moyennant paiement de rentes viagères, les écarts entre la valeur actuelle de l'actif immobilier et son coût d'acquisition sont comptabilisés en différences d'estimation.
Dans le cas des immeubles maintenus au coût de revient, la moins-value latente consécutive à une perte de valeur est inscrite directement en différence d'estimation dans un compte de capital.
Dans le cas des immeubles en cours, le montant de la moins-value latente, qui excède le coût de revient de l'immeuble en construction inscrit au bilan, fait l'objet d'une provision.
D. Emprunts
L'OPCI valorise les emprunts à la valeur contractuelle (de remboursement) c'est à dire le capital restant dû augmenté des intérêts courus.
Lorsqu'il est hautement probable que l'emprunt sera remboursé avant l'échéance, la valeur contractuelle est déterminée en prenant en compte les conditions fixées contractuellement en cas de remboursement anticipé.
4. Mode de comptabilisation et d'évaluation de certains actifs et passifs
A. Provision
Une provision est comptabilisée pour les risques et charges nettement précisés quant à leur objet et dont l'échéance ou le montant ne peuvent être fixés de façon précise.
Lorsque l'OPCI doit comptabiliser une provision (compte 497 - Provision pour risques et charges sur actifs) au-delà de la valeur de l'actif détenu, la contrepartie de cette provision est comptabilisée par un compte de capital (compte 15 - Différence d'estimation).
B. Acomptes versés au titre de l'exercice
Les acomptes versés au titre de l'exercice sont comptabilisés dans un compte de capitaux propres et sont donc inclus dans le calcul de l'actif net. Ils font l'objet de régularisation à l'instar des plus et moins-values nettes distribuables conformément à l'article 114-2 du présent règlement.
C. Dépréciation des créances
Les créances (locataires et autres) doivent faire l'objet d'une dépréciation lorsque la valeur nette comptable de la créance est supérieure à sa valeur actuelle et lorsque l'amoindrissement de la valeur résulte de causes dont les effets ne sont pas jugés irréversibles.
Les dépréciations sur créances locatives sont comptabilisées en charges de l'exercice dans le poste « autres charges » compris dans les charges de l'activité immobilière. Les dépréciations sont reprises en résultat dans le poste « autres produits » compris dans les produits de l'activité immobilière.
D. Dépôts à vue et concours bancaires
Les dépôts à vue et concours bancaires courants sont enregistrés pour leur montant, majoré, le cas échéant, des intérêts courus qui s'y rattachent.
Les découverts bancaires sont inscrits sous la rubrique « Dettes envers les établissements de crédit » au passif du bilan.
E. Comptes courants dans les filiales ou participations
Les avances en compte courant sont enregistrées et évaluées pour leur montant nominal, quelle que soit leur échéance. Le montant nominal est majoré des intérêts courus qui s'y rattachent.
Les avances en compte courant consenties sont analysées comme une créance rattachée et sont comptabilisées au compte 266.
Cette évaluation est révisée à la baisse en cas d'évolution défavorable de la situation de la filiale ou participation, de ses perspectives, de sa rentabilité ou de sa trésorerie comme des différences d'estimation.
Cette révision est comptabilisée en différences d'estimation au compte 276 « Différence d'estimation sur autres actifs immobiliers ».
F. Evaluation des passifs liés à l'acquisition d'actif moyennant paiement de rentes viagères
Le compte 4031 « Rentes viagères capitalisées », sous-compte du compte 403 « Achats à règlement différés », enregistre à son crédit la contrepartie du bien meuble ou immeuble acquis contre paiement de rentes viagères. Il est apuré par le paiement des arrérages au crédirentier.
G. Part variable des commissions de souscription
Les droits payés par les porteurs qui sont destinés à couvrir les frais d'acquisition et de cession des immeubles en application des modalités définies dans le prospectus simplifié doivent être comptabilisés en dettes lorsqu'ils sont reçus par l'OPCI.
Le compte de dettes est soldé par la contrepartie d'un compte de commissions en capital lorsque les frais sont engagés.