I.-L'article L. 145-5 du même code est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) Le mot : « deux » est remplacé par le mot : « trois » ;
b) Est ajoutée une phrase ainsi rédigée :
« A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. » ;
2° Au deuxième alinéa, après le mot : « durée », sont insérés les mots : «, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance » ;
3° Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
« Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »
II.-Pour les baux conclus en application du premier alinéa de l'article L. 145-5 du code de commerce avant l'entrée en vigueur de la présente loi, les deux derniers alinéas du même article, dans leur rédaction résultant de la présente loi, s'appliquent à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.