Article (Arrêté du 26 août 1994 portant homologation du règlement no 94-05 de la Commission des opérations de bourse)
A N N E X E
REGLEMENT No 94-05 RELATIF AUX SOCIETES CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER REGIES PAR LA LOI No 70-1300 DU 31 DECEMBRE 1970 MODIFIEE
La Commission des opérations de bourse,
Vu l'ordonnance no 67-833 du 28 septembre 1967 modifiée instituant une Commission des opérations de bourse;
Vu la loi no 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée fixant le régime des sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l'épargne;
Vu le décret no 71-524 du 1er juillet 1971 modifié relatif à certaines sociétés civiles faisant publiquement appel à l'épargne,
Décide:
CHAPITRE Ier
Constitution des sociétés civiles de placement immobilier
Article 1er
Le capital initial d'une société civile de placement immobilier est intégralement souscrit et libéré par les membres fondateurs sans appel public à l'épargne; les parts représentatives sont inaliénables pendant trois ans à compter de la date de délivrance du visa de la Commission des opérations de bourse (C.O.B.).
Article 2
La garantie, prévue par l'article 1.1 de la loi du 31 décembre 1970 susvisée, est donnée par un établissement bancaire. Elle peut l'être sous la forme d'une caution personnelle et solidaire de la société civile de placement immobilier avec renonciation au bénéfice de discussion et de division.
Le texte de la garantie bancaire délivrée est soumis à la Commission des opérations de bourse pour approbation lors de la demande de visa. Il est fait mention de cette garantie dans la note d'information.
Article 3
Lorsque, à l'échéance du délai légal d'un an, les conditions fixées par l'article 2.1, alinéa 1er, de la loi susvisée du 31 décembre 1970 ne sont pas remplies, la société de gestion doit en informer dans un délai de quinze jours la Commission des opérations de bourse ainsi que la banque en indiquant à celle-ci la liste des souscripteurs et les sommes à rembourser.
Cette information se fait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception qui précise la date de tenue de l'assemblée générale extraordinaire devant décider la dissolution de la société.
L'assemblée doit être réunie dans le délai de deux mois à compter de l'expiration du délai légal d'un an.
Le remboursement des associés doit intervenir dans un délai maximum de six mois, à compter de la date de tenue de l'assemblée générale extraordinaire mentionnée ci-dessus.
La garantie bancaire ne pourra prévoir une date d'extinction antérieure à l'expiration de ce délai de six mois.
CHAPITRE II
Appel public à l'épargne
Article 4
La société civile de placement immobilier ne peut faire publiquement appel à l'épargne que si elle a:
- établi une note d'information visée par la Commission des opérations de bourse;
- publié une notice au Bulletin des annonces légales obligatoires;
- établi un bulletin de souscription.
Le premier appel public à l'épargne est subordonné en outre à:
- la souscription du capital d'origine par les fondateurs;
- l'agrément de la société de gestion;
- l'acceptation de l'expert immobilier présenté;
- l'approbation de la garantie bancaire mentionnée à l'article 2 ci-dessus.
Article 5
Une note d'information est établie:
1. Préalablement au premier appel public à l'épargne;
2. Lorsque l'écart entre le prix de souscription d'une part de société civile de placement immobilier et la valeur de reconstitution ramenée à une part notifiée à la Commission des opérations de bourse est supérieur à 10 p. 100;
3. Lorsque des modifications substantielles au sein de la société civile de placement immobilier ou de la société de gestion nécessitent la mise à jour de la note d'information.
Article 6
Toute demande de visa doit être précédée d'une autorisation de l'assemblée générale extraordinaire prise sur la base d'un rapport établi par la société de gestion en cas:
- d'émission de parts nouvelles après une période de plus de trois ans sans augmentation de capital. Dans ce cas, le rapport de la société de gestion doit être visé par le commissaire aux comptes;
- de modification de la politique d'investissement initiale.
Article 7
Lorsque la Commission des opérations de bourse constate que la note d'information ne correspond plus à la situation réelle de la société civile de placement immobilier et après mise en demeure restée infructueuse de régulariser la situation, le visa accordé à la note d'information est retiré. La décision motivée de retrait de visa est notifiée à la société de gestion de la société civile de placement immobilier qui en informe le conseil de surveillance.
Cette mesure entraîne l'interdiction de proposer au public l'acquisition ou la souscription de parts de la société civile de placement immobilier.
Article 8
En cas d'augmentation de capital, avant toute mesure de publicité en vue de la souscription aux parts nouvelles et avant toute souscription à ces parts, l'émission des parts nouvelles fait l'objet d'une notice publiée, six jours au moins avant la date d'ouverture de la souscription, au Bulletin des annonces légales obligatoires.
Elle contient les indications suivantes:
- la dénomination sociale suivie, le cas échéant, du sigle de la société;
- la forme de la société;
- la date d'expiration normale de la société;
- le montant du capital social;
- l'adresse du siège social;
- les numéros d'immatriculation de la société au registre du commerce et à l'Institut national de la statistique et des études économiques;
- l'objet social indiqué sommairement;
- la mention que la responsabilité de chaque associé à l'égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital et est limitée à deux fractions dudit capital qu'il possède;
- le montant de l'augmentation de capital;
- les dates d'ouverture et de clôture de la souscription;
- la valeur nominale des parts à souscrire en numéraire et la somme immédiatement exigible comprenant, le cas échéant, le montant de la prime d'émission;
- le numéro et la date de visa du document d'information prévu aux articles 6 et 7 de l'ordonnance modifiée du 28 septembre 1967 susvisée ainsi que les conditions dans lesquelles on peut se le procurer.
Les prospectus, les circulaires, les affiches et les annonces dans les journaux informant le public de l'offre de cession de parts ou de l'émission de parts doivent de façon très apparente:
1o Mentionner l'insertion au Bulletin des annonces légales obligatoires de la notice prévue ci-dessus au présent article avec la référence au numéro dans lequel elle a été publiée;
2o Mentionner l'existence du document d'information prévu aux articles 6 et 7 de l'ordonnance modifiée du 28 septembre 1967 susvisée.
Les sociétés régies par les dispositions de l'article 48 de la loi du 24 juillet 1867 publient lors de tout changement des conditions d'émission (prix, jouissance...), selon les mêmes modalités et les mêmes délais, une notice relative aux conditions de souscription.
Les indications contenues dans la notice sont en outre portées à la connaissance des porteurs de parts six jours au moins avant la date d'ouverture de la souscription par lettre ordinaire.
Article 9
En cas d'émission de parts nouvelles, chaque souscripteur doit,
préalablement à la souscription, avoir reçu un dossier complet comprenant:
- les statuts de la société;
- la note d'information en cours de validité visée par la Commission des opérations de bourse, actualisée le cas échéant, imprimée en caractères facilement lisibles;
- le bulletin de souscription;
- le dernier rapport annuel;
- le dernier bulletin trimestriel.
Toute souscription de parts est constatée dans un bulletin de souscription daté et signé par le souscripteur ou son mandataire qui écrit en toutes lettres le nombre de titres souscrits. Une copie de ce bulletin lui est remise.
Le bulletin énonce:
- la dénomination sociale, suivie, le cas échéant, du sigle de la société;
- la forme de la société;
- le montant du capital social;
- l'objet social indiqué sommairement;
- le montant et les modalités de l'augmentation de capital;
- les nom, prénom usuel et domicile du souscripteur et le nombre des titres souscrits par lui;
- la mention de la remise au souscripteur d'une copie du bulletin de souscription ainsi que la copie du document d'information visée par la C.O.B.;
- la date de la publication au Bulletin des annonces légales obligatoires de la notice prévue à l'article 8 du présent règlement.
CHAPITRE III
Fonctionnement des sociétés civiles
de placement immobilier
III. - 1. Agrément des sociétés de gestion
Article 10
La société de gestion doit présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers,
l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants.
La société de gestion doit agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs et n'exercer aucune activité susceptible d'être source de conflits d'intérêt.
Les délégations consenties sont mentionnées dans les documents soumis à la Commission des opérations de bourse.
a) Les attributions suivantes ne peuvent faire l'objet d'aucune délégation: - la détermination des objectifs de collecte, des conditions de réalisation des augmentations de capital et des conditions de commercialisation des parts;
- le choix des investissements et des cessions d'actifs immobiliers;
- la détermination du montant des acomptes sur dividende;
- la fixation du prix des parts;
- les décisions concernant les travaux, hormis ceux entrant dans la gestion courante du patrimoine.
b) Les attributions suivantes peuvent être uniquement déléguées à des sociétés de gestion de société civile de placement immobilier (S.C.P.I.):
- la réalisation juridique et administrative des augmentations de capital;
- l'établissement des bulletins d'information des associés;
- l'animation du marché des parts;
- l'élaboration du rapport annuel;
- la détermination des bases d'imposition des associés (bilan fiscal);
- la décision de réalisation de travaux d'entretien;
- la gestion de la trésorerie disponible;
- le suivi de l'encaissement des produits et le traitement des contentieux éventuels.
Article 11
Toute demande d'agrément d'une société de gestion auprès de la Commission des opérations de bourse est accompagnée d'un dossier.
La commission apprécie au vu de ce dossier, et selon les critères fixés par l'article 9-2 de la loi du 31 décembre 1970 susvisée, l'organisation, les moyens techniques et financiers de la société de gestion, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants ainsi que les dispositions de nature à assurer la sécurité des opérations réalisées.
La commission peut exiger toute précision ou modification nécessaire à sa prise de décision.
La société de gestion ne peut exercer ses activités avant notification par la commission de son agrément.
Article 12
Préalablement à la délivrance de l'agrément de la société de gestion, la commission recueille l'avis d'un comité consultatif désigné par le président de la Commission des opérations de bourse.
Article 13
Postérieurement à la délivrance de l'agrément, les sociétés de gestion informent sans délai la commission de toute modification portant sur les éléments caractéristiques figurant dans le dossier de demande d'agrément.
La commission apprécie si ces modifications sont de nature à remettre en cause l'agrément qui a été délivré.
Article 14
La Commission des opérations de bourse peut procéder au contrôle à tout moment sur pièces et sur place du respect des engagements formulés dans le dossier de demande d'agrément.
Article 15
Le retrait d'agrément d'une société de gestion de société civile de placement immobilier est précédé d'une demande d'explication ou de mise en demeure de régulariser la situation critiquée.
La commission notifie sa décision à la société de gestion par lettre motivée.
Le retrait d'agrément interdit à la société de gestion la poursuite de ses activités, autres que celles nécessaires à la continuité de la gestion courante des sociétés civiles de placement immobilier dont elle a la charge, jusqu'à leur transfert à une autre société de gestion, dans des conditions prévues au présent article.
Le retrait d'agrément d'une société de gestion de société civile de placement immobilier prend effet deux mois après sa notification.
En cas de retrait d'agrément, l'assemblée générale de chacune des sociétés civiles de placement immobilier concernées se réunit dans les deux mois afin de choisir une société de gestion acceptant d'assurer la gestion de ces sociétés civiles de placement immobilier.
III. - 2. Conventions de gestion
et rémunération de la société de gestion
Article 16
Les conventions passées entre la S.C.P.I. et sa société de gestion ou tout associé de cette dernière sont approuvées par l'assemblée générale ordinaire des associés.
Le taux, l'assiette ou les autres éléments de la rémunération de la société de gestion peuvent être prévus par les statuts des sociétés civiles de placement immobilier. A défaut, les conditions précises de rémunération sont arrêtées par une convention particulière passée entre la société de gestion et la société civile de placement immobilier et approuvée par l'assemblée générale ordinaire de cette dernière.
Les conditions de rémunération de la société de gestion sont portées à la connaissance des souscripteurs dans la note d'information visée par la Commission des opérations de bourse.
Toutes les commissions ou rémunérations perçues par la société de gestion doivent être définies dans la note d'information.
Article 17
La société de gestion est rémunérée par trois types de commissions:
- une commission de souscription calculée sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital;
- une commission de cession calculée sur le prix de vente des parts (lorsque l'intervention de la société de gestion est sollicitée par le vendeur), ou commission de dossier (éventuellement perçue lorsqu'il n'y a pas intervention de la société de gestion);
- une commission de gestion assise sur les produits locatifs hors taxes encaissés; l'assiette de cette commission peut être étendue aux produits financiers nets à la condition que le public en soit informé.
Les statuts de la société civile de placement immobilier ou, à défaut, la note d'information mentionnent de façon précise l'assiette et le taux des commissions versées à la société de gestion.
III. - 3. Conseil de surveillance
Article 18
Le conseil de surveillance émet un avis sur les projets de résolutions soumis par la société de gestion aux associés.
Il s'abstient de tout acte de gestion; en cas de défaillance de la société de gestion, il convoque sans délai une assemblée générale devant pourvoir à son remplacement.
Article 19
A l'occasion de l'assemblée générale statuant sur les comptes du troisième exercice social complet, le conseil de surveillance est renouvelé en totalité afin de permettre la représentation la plus large possible d'associés n'ayant pas de lien avec les fondateurs.
Article 20
La société de gestion observe une stricte neutralité dans la conduite des opérations tendant à la nomination des membres du conseil de surveillance.
Préalablement à la convocation de l'assemblée devant désigner de nouveaux membres du conseil de surveillance, la société de gestion procède à un appel de candidatures afin que soient représentés le plus largement possible les associés non fondateurs.
Lors du vote relatif à la nomination des membres du conseil de surveillance, seuls sont pris en compte les suffrages exprimés par les associés présents et les votes par correspondance.
III. - 4. Assemblées générales
Article 21
L'assemblée générale ordinaire devant délibérer sur les comptes annuels est réunie au moins une fois par an dans les six mois de la clôture de l'exercice, sous réserve de prolongation de ce délai par voie de justice.
Article 22
La société de gestion ne peut, au nom de la société civile de placement immobilier, contracter des emprunts, assumer des dettes ou procéder à des acquisitions payables à terme, si ce n'est dans la limite d'un montant maximum.
L'assemblée générale des associés fixe ce montant de telle sorte qu'il soit compatible avec les capacités de remboursement de la société civile de placement immobilier sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d'engagement pour les acquisitions payables à terme.
En cas de vente d'un ou plusieurs éléments du patrimoine immobilier locatif de la société et lorsque les fonds ne sont pas réinvestis, l'assemblée générale est seule compétente pour décider de l'affectation du produit de la vente à:
- la mise en distribution totale ou partielle avec, le cas échéant,
amortissement du nominal des parts;
- la dotation du fonds de remboursement prévu au chapitre V, paragraphe 2,
du présent règlement.
CHAPITRE IV
L'information délivrée par la société civile
de placement immobilier
Article 23
L'information des associés est assurée au moyen de supports écrits:
1. Préalablement à la souscription: la note d'information visée par la Commission des opérations de bourse, le bulletin de souscription, les statuts, le dernier rapport annuel ainsi que le dernier bulletin trimestriel sont remis au futur associé;
2. Le rapport annuel, les bulletins trimestriels, les circulaires.
La société de gestion adresse sans délai à la Commission des opérations de bourse tous les documents destinés aux associés.
Elle adresse en outre à la Commission des opérations de bourse, dans les conditions définies par celle-ci:
- dans le mois qui suit chaque trimestre, les renseignements statistiques relatifs à cette période;
- avant le 15 mars de chaque année, les valeurs de réalisation et de reconstitution de la société civile de placement immobilier qui doivent être soumises à l'approbation des associés;
- toute modification éventuelle en cours d'année de ces valeurs après leur approbation par le conseil de surveillance, accompagnée de sa justification.
Article 24
L'ensemble des informations relatives à l'exercice social d'une société civile de placement immobilier (rapport de gestion, comptes et annexes de l'exercice, rapport du conseil de surveillance, rapports des commissaires aux comptes) est réuni en un seul document appelé rapport annuel.
Le rapport annuel rappelle les caractéristiques essentielles de la société de gestion et la composition du conseil de surveillance.
Article 25
Le rapport de gestion soumis à l'assemblée générale rend compte:
De la politique de gestion suivie, des problèmes particuliers rencontrés,
des perspectives de la société;
De l'évolution du capital et du prix de la part;
De l'évolution et de l'évaluation du patrimoine immobilier:
a) Acquisitions (réalisées, projetées), cessions, le cas échéant, travaux d'entretien ou de remise en état avant relocation;
b) Présentation des travaux d'évaluation effectués par l'expert immobilier; c) Indication que, pour les acquisitions d'immeubles réalisées en cours d'exercice, dont le vendeur a directement ou indirectement des intérêts communs avec la société de gestion ou des associés de la société civile de placement immobilier, une expertise immobilière préalable a été réalisée;
De l'évolution du marché des parts au cours de l'exercice;
De l'évolution des recettes locatives, de la part des recettes locatives dans les recettes globales, des charges;
De la situation du patrimoine locatif en fin d'exercice, immeuble par immeuble: la localisation précise des immeubles, leur nature, leur surface,
leurs dates d'acquisition et d'achèvement, le cas échéant, leur prix d'achat hors droits ou taxes, le montant de ces droits et taxes;
De l'occupation des immeubles: sont notamment mentionnés le taux d'occupation en loyers facturés par rapport aux loyers facturables - exprimé en moyenne annuelle -, les vacances significatives constatées en cours d'exercice et le manque à gagner entraîné pour la société civile de placement immobilier.
Article 26
Dans les quarante-cinq jours suivant la fin de chaque trimestre est diffusé un bulletin d'information faisant ressortir les principaux événements de la vie sociale, trimestre par trimestre, depuis l'ouverture de l'exercice en cours, et ce afin qu'il n'y ait pas rupture de l'information avec le dernier rapport annuel.
CHAPITRE V
Des parts et du fonds de remboursement
V. - 1. Des parts
Article 27
En dehors des périodes d'augmentation de capital, la société de gestion établit un prix de cession conseillé de la part; ce prix doit être compris entre la valeur de reconstitution majorée de 10 p. 100 et la valeur de réalisation minorée de 10 p. 100, sauf autorisation délivrée par la Commission des opérations de bourse. La méthode de calcul est précisée dans la demande présentée à la commission.
Article 28
Au plus tard la veille de la date d'effet de chaque changement de prix, tout associé en est informé.
Cette information est complétée par le tableau de l'évolution du prix de la part et l'état du marché des parts.
Article 29
Dans les sociétés à capital variable, le remboursement d'un retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription.
Si le retrait n'est pas compensé, le remboursement ne peut s'effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 p. 100, sauf autorisation délivrée par la Commission des opérations de bourse.
Article 30
Les cessions peuvent être réalisées avec intervention de la société de gestion, ou directement entre les parties.
La cession des parts n'est opposable à la société civile de placement immobilier qu'à compter de sa transcription sur le registre de transferts.
Article 31
Le registre prévu à l'article 3 de la loi du 31 décembre 1970 susvisée comporte pour chaque inscription la date de la demande, le nom des personnes souhaitant céder ou acquérir des parts, le nombre de parts et le prix proposé.
Toute demande d'inscription est formulée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à la société de gestion.
Les demandes d'inscription sont prises en compte dès réception et par ordre chronologique de leur arrivée.
Article 32
Les cessions effectuées entre associés et acquéreurs sont réputées réalisées sans intervention de la société de gestion. Le prix est librement fixé par les parties.
La société de gestion ne peut percevoir de rémunération au titre des transactions effectuées dans ces conditions, hormis une somme forfaitaire ou droit fixe visant à couvrir les frais de dossier.
Ces dispositions sont rappelées dans la note d'information et les statuts.
Article 33
Dans les sociétés régies par les dispositions de l'article 48 de la loi du 24 juillet 1867 sur les sociétés, les demandes de retrait sont portées à la connaissance de la société de gestion par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Leur inscription est effectuée dès réception et par ordre chronologique d'arrivée.
Article 34
Il ne peut être procédé à des émissions de parts nouvelles ayant pour effet d'augmenter le capital tant qu'il existe, sur le registre prévu à l'article 3 de la loi du 31 décembre 1970 susvisée, des offres de cessions ou de retraits non satisfaites à un prix inférieur ou égal au prix de souscription.
Article 35
En cas de baisse du prix de la part, la société de gestion en informe, au plus tard la veille de la date d'effet, tous les associés ayant demandé le retrait ou la cession de leurs parts avec intervention de la société de gestion.
Cette information est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
En l'absence de réaction des associés dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception, la demande de cession ou de retrait est réputée maintenue au nouveau prix.
V. - 2. Fonds de remboursement
Article 36
La création et la dotation d'un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts sont décidées par l'assemblée générale des associés de la société civile de placement immobilier.
Les sommes allouées à ce fonds proviennent du produit de cession d'éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés lors de l'approbation des comptes annuels.
Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés.
Article 37
Le fonds de remboursement ainsi créé est un compte spécifique affecté à un usage exclusif, comptablement matérialisé.
Article 38
La reprise des sommes disponibles sur le fonds de remboursement doit être autorisée par décision d'une assemblée générale des associés, après rapport motivé de la société de gestion.
La Commission des opérations de bourse en est informée préalablement.
V. - 3. Publicité et démarchage
Article 39
Pour procéder au placement des parts dans le public, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent recourir à tout procédé de publicité à condition que soient indiqués:
- le numéro du Bulletin des annonces légales obligatoires dans lequel est parue la notice;
- la dénomination sociale de la société civile de placement immobilier;
- l'existence de la note d'information en cours de validité visée par la Commission des opérations de bourse (la date, le numéro de visa, les lieux où l'on peut se la procurer gratuitement).
Article 40
Le démarchage en vue du placement de parts de société civile de placement immobilier est soumis à la loi no 66-1010 du 28 décembre 1966 modifiée relative à l'usure, aux prêts d'argent et à certaines opérations de démarchage et de publicité.
CHAPITRE VI
Expertise immobilière
Article 41
La valeur de réalisation ainsi que la valeur de reconstitution de la société civile de placement immobilier sont arrêtées par la société de gestion à la clôture de chaque exercice sur la base d'une évaluation des immeubles réalisée par un expert indépendant ou plusieurs agissant solidairement.
Chaque immeuble fait l'objet d'au moins une expertise tous les cinq ans.
Cette expertise est actualisée chaque année par l'expert.
La mission de l'expert concerne l'ensemble du patrimoine locatif de la société civile de placement immobilier.
Un expert nouvellement désigné peut actualiser des expertises réalisées depuis moins de cinq ans.
L'expertise immobilière doit être conduite dans le respect des méthodes appropriées aux sociétés civiles de placement immobilier.
Article 42
L'expert est nommé par l'assemblée générale pour quatre ans après acceptation par la Commission des opérations de bourse de sa candidature présentée par la société de gestion.
La commission peut demander un complément d'information.
Sauf demande d'information complémentaire, la candidature sera considérée comme acceptée par la commission deux mois après le dépôt d'un dossier complet.
Les candidatures en vue du renouvellement de l'expert doivent être présentées à la Commission des opérations de bourse trois mois au moins avant la clôture d'un exercice.
Si la Commission des opérations de bourse estime, pendant le mandat de l'expert, que les conditions requises pour son acceptation ne sont plus remplies, elle en informe la société de gestion qui lui soumet la candidature d'un nouvel expert et en propose la nomination à l'assemblée générale.