Article (Décret no 97-535 du 28 mai 1997 modifiant les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives aux conventions conclues entre l'Etat et les personnes physiques ou morales autres que les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte en application de l'article L. 351-2 (2o et 3o) relatif à des logements bénéficiant soit d'un concours financier de l'Etat, soit d'une décision favorable)
ANNEXE I A L'ARTICLE R. 353-90
CONVENTIONS CONCLUES ENTRE L'ETAT ET LES PERSONNES PHYSIQUES OU MORALES AUTRES QUE LES ORGANISMES D'HLM ET LES SOCIETES D'ECONOMIE MIXTE POUR LA CONSTRUCTION OU L'ACQUISITION DE LOGEMENTS A USAGE LOCATIF, EN APPLICATION DE L'ARTICLE L. 351-2 (3o) APPLICABLE AUX LOGEMENTS FAISANT L'OBJET D'UNE DECISION FAVORABLE PRISE DANS LES CONDITIONS PREVUES AUX ARTICLES R. 331-3 ET R. 331-6 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
......................................................
application de l'article L. 351-2 (3o) du code de la construction et de l'habitation pour le programme de ......
Le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme,
agissant au nom de l'Etat, représenté par le préfet,
D'une part,
......................................................
......................................................
......................................................
dénommé(e) ci-après le bailleur,
D'autre part,
sont convenus de ce qui suit :
I. - Dispositions générales
Article 1er
Objet de la convention
1.1. Cas d'une opération de construction de logements bénéficiant du taux de TVA réduit mentionné à l'article 278 sexies I du code général des impôts
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-12 et L. 353-20 du ......................................................
décrit plus précisément dans le document joint à la présente convention, faisant l'objet d'une décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R.
331-3 et R. 331-6 du code de la construction et de l'habitation, pour la construction de logements à usage locatif selon les modalités financières et normes techniques mentionnées aux articles R. 331-63 à R. 331-76 du même code.
1.2. Cas d'une opération d'acquisition de logements bénéficiant du taux de TVA réduit mentionné à l'article 278 sexies I du code général des impôts
La présente convention a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-12 et L. 353-20 du ......................................................
décrit plus précisément dans le document joint à la présente convention, ayant fait l'objet d'une décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du code de la construction et de l'habitation.
La présente convention est conclue à l'occasion de l'acquisition d'un ou plusieurs logements construits dans les conditions de l'alinéa ci-dessus et dont la vente est soumise à la TVA dans les conditions de l'article 278 sexies I-3 du code général des impôts. Elle reprend les droits et obligations fixés dans la convention no ......
......................................................
......................................................
En particulier, le loyer maximum du ou des logements, révisé dans les conditions de la convention passée avec le précédent propriétaire, est inchangé (3).
La présente convention ouvre, pendant sa durée, le droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions définies par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation (CCH).
Article 2
Prise d'effet et date d'expiration de la convention
La présente convention ainsi que ses avenants éventuels prennent effet à la date de leur publication au fichier immobilier (ou de leur inscription au livre foncier).
......................................................
La convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales prenant effet à compter de sa date d'expiration, sauf résiliation expresse notifiée six mois avant cette date. La résiliation à l'initiative du bailleur est notifiée à l'Etat par acte d'huissier de justice, la décision de résiliation de l'Etat est prise par arrêté préfectoral.
Le remboursement, anticipé ou non, d'un des prêts utilisés pour financer l'opération ainsi que le reversement d'un complément d'impôt en application de l'article 284 (2o et 3o) du code général des impôts sont sans effet sur la durée de la convention.
Article 3
Mutations des logements
3.1. Vente des logements bénéficiant du taux réduit de TVA mentionné au 3 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts
Lors de la vente de chaque logement bénéficiant de ce taux réduit de TVA par le constructeur à des bailleurs, une nouvelle convention entre l'Etat et l'acquéreur sera signée, du type de la présente convention. Corrélativement, un avenant à la présente convention, signée entre le constructeur et l'Etat, fera sortir de son champ d'application chaque logement vendu. La présente convention cessera de produire ses effets à la suite de la vente du dernier logement, à compter de la publication au fichier immobilier ou l'inscription au livre foncier de la convention signée avec l'acquéreur.
3.2. Autres mutations
Pour les mutations autres que celles citées au 3.1 du présent article, la présente convention est transférée de plein droit aux propriétaires successifs du ou des logements en application de l'article L. 353-4 du code de la construction et de l'habitation. Un avenant à la convention entérine cette modification.
3.3. Publicité des mutations
La présente convention est jointe à tout acte de mutation autre que celles citées à l'article 3.1. Elle donne lieu à l'inscription hypothécaire prévue à l'article L. 353-3 du code de la construction et de l'habitation.
Article 4
Régime des rapports locatifs applicables
aux logements conventionnés
Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par l'article 40-III, et aux dispositions de la présente convention.
Article 5
Aide personnalisée au logement (APL)
Le bénéfice de l'APL est accordé ou modifié respectivement à compter de la date d'effet de la convention ou de ses avenants conformément aux articles L. 351-3-1 et R. 351-3 du code de la construction et de l'habitation.
II. - Engagements du bailleur à l'égard de l'Etat
relatifs aux conditions de location des logements
Article 6
Mise en gestion des logements
Si la gestion n'est pas directement assurée par le bailleur, celui-ci la fait assurer par les personnes et dans les conditions définies par l'arrêté du 9 mars 1978 portant agrément des personnes ou organismes habilités à gérer des logements faisant l'objet d'une convention.
Le bailleur informe le préfet, les organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL pour le compte de l'Etat et les locataires de la mise en gestion du programme ou de tout changement de gestionnaire.
Article 7
Maintien des logements à usage locatif et conditions
d'occupation et de peuplement des logements
Les logements faisant l'objet de la présente convention sont maintenus à usage locatif jusqu'à la date fixée pour son expiration.
Les logements sont loués non meublés à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l'objet de sous-location, sauf dans les conditions prévues par l'article L. 353-20 du code de la construction et de l'habitation ainsi qu'au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l'article 6 de la loi no 89-475 du 10 juillet 1989 relative à l'accueil par des particuliers, à leur domicile, à titre onéreux, de personnes âgées ou handicapées adultes. Ils ne peuvent être occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction.
Ils ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.
Les logements libres de toute occupation sont loués à des familles dont les revenus n'excèdent pas les plafonds de ressources fixés en application de l'arrêté du 29 juillet 1987 modifié relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif.
Article 8
Montants des loyers maximum et modalités de révision
Le prix mensuel du loyer maximum résulte de l'application des 1o et 2o de l'article R. 353-16. Il est fixé pour chaque logement dans le document intitulé Composition du programme annexé à la présente convention.
Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition du programme annexé à la présente convention.
Ces loyers maximum sont révisés chaque année, le 1er juillet, en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Cette moyenne est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent. La date de référence de l'indice est celle du quatrième trimestre de l'année précédente.
Article 9
Modalités de fixation et de révision du loyer pratiqué
Dans la limite du loyer maximum établi dans les conditions ci-dessus, le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné dont la valeur est fixée au mètre carré de surface utile ne peut excéder le loyer maximum défini dans le document Composition du programme.
Dans la limite de ce loyer maximum, le loyer pratiqué :
1o Peut être révisé chaque année le 1er juillet en cours de contrat de location, en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction ;
2o Peut être réévalué à chaque renouvellement du contrat de location selon les modalités définies par l'article 17 c de la loi modifiée du 6 juillet 1989.
III. - Engagements du bailleur à l'égard des locataires
Article 10
Etablissement d'un bail conforme à la convention
Le bail conclu sur la base d'un projet du bailleur doit être conforme à la présente convention. Sont joints une copie de la convention ainsi qu'un formulaire de demande d'APL.
Article 11
Information des locataires
en cas de changement de propriétaire
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, et en vue de l'information du représentant de l'Etat dans le département, des locataires et des organismes liquidateurs de l'APL, le ou les nouveaux propriétaires leur font connaître leur identification dans les conditions conformes soit à l'article 5, soit à l'article 6 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955 modifié, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge dans un délai d'un mois à compter de ladite mutation.
Article 12
Information des locataires en cas de modification
ou de résiliation de la convention
Le bailleur informe les locataires de toute modification apportée à la convention ayant des incidences sur leurs relations contractuelles.
Quelle qu'en soit la cause, le bailleur informe le locataire de la date prévue pour l'expiration de la convention. En cas de résiliation de la convention aux torts du bailleur, il s'engage à faire connaître aux locataires le teneur de l'article L. 353-6 du code de la construction et de l'habitation.
Article 13
Durée du contrat de location
et congé donné par le locataire
Le contrat de location est conclu pour une durée de trois ans.
Pendant la durée de la convention, le contrat de location est reconduit tacitement pour des périodes de trois ans, dans la mesure où le locataire se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions de l'article 15-I,
deuxième et troisième alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Six mois avant la date d'expiration de la convention, le bailleur peut proposer au locataire un contrat de location, prenant effet à la date d'expiration de la convention ou à la date d'expiration du bail si cette dernière intervient ultérieurement.
Article 14
Modalités du paiement du loyer
Le loyer est payé mensuellement à terme échu.
Le bailleur précise sur la quittance le montant du loyer principal, du ou des loyers accessoires, des charges locatives et, le cas échéant, le montant de l'APL, si celle-ci est versée directement au bailleur conformément à l'article L. 351-9 du CCH.
En application du même article, pour chaque appel de loyer, le bailleur déduit, s'il y a lieu, le montant de l'APL qu'il perçoit pour le compte du locataire du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement.
Lorsque l'organisme liquidateur de l'APL verse au bailleur des rappels d'aide personnalisée pour le compte de locataires, le bailleur affecte ces sommes au compte de ces derniers. Si après affectation il en résulte un surplus, le bailleur le reverse au locataire dans le délai d'un mois.
En cas d'impayé de loyer, le bailleur doit poursuivre le recouvrement de sa créance en notifiant au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception le montant de cette créance. Il doit également informer le locataire, lorsque celui-ci est bénéficiaire d'APL, de la saisine de la section des aides publiques au logement du conseil départemental de l'habitat visée à l'article 17 de la présente convention en cas de non-règlement de la dette.
Article 15
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie stipulé le cas échéant par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.
IV. - Engagements à l'égard des organismes chargés de la liquidation et du paiement de l'APL et à l'égard de la section des aides publiques au logement
Article 16
Obligations à l'égard des organismes chargés pour le compte