ANNEXE I
Les principaux thèmes abordés par la présente annexe sont les suivants :
- des remarques générales sur les élections de locataires dans les organismes d’H.L.M. ;
- cas particulier de certaines sociétés d’H.L.M. pour l’organisation des élections de locataires ;
- des précisions sur le déroulement des procédures électorales
- les nouvelles clauses-types applicables aux sociétés anonymes et aux sociétés coopératives d’H.L.M. ;
- les modifications apportées aux textes relatifs à l’organisation des élections de locataires dans les offices publics d’H.L.M. et les O.P.A.C.
I. - Remarques générales relatives aux élections des locataires dans les organismes d’H.L.M.
Le décret précité rend obligatoire l’élection de locataires au conseil d’administration ou de surveillance des sociétés anonymes d’H.L.M. Il n’étend pas cette obligation aux sociétés coopératives d’H.L.M., même lorsqu’elles exercent une activité locative, ni aux sociétés d’économie mixte même si elles possèdent un patrimoine locatif social.
Les premières élections des représentants des locataires dans les sociétés anonymes d’H.L.M. auront lieu entre le 15 novembre 1992 et le 15 janvier 1993. Chaque société est libre d’en fixer la date précise.
Il vous appartient de veiller à ce que toutes les sociétés anonymes d’H.L.M. dont le siège social se situe dans votre département organisent effectivement les élections entre les dates citées. J’appelle votre attention sur le fait qu’aucun accord national n’a été signé pour le déroulement de ces élections entre les associations de locataires et la fédération des sociétés anonymes d’H.L.M., et qu’en conséquence les dates précises et les modalités d’organisation des élections pourront être notablement différentes selon les sociétés, dans le respect, bien entendu, des dispositions de la loi et du décret.
Je vous demande de me faire parvenir les résultats de ces élections, ainsi que vous le faites depuis de nombreuses années après les élections dans les offices d’H.L.M. et les offices publics d’aménagement et de construction (O.P.A.C.).
En ce qui concerne les offices publics d’H.L.M. et les O.P.A.C., la loi et le décret visés n’ont modifié que peu de points sur le sujet des élections de locataires, et les principes et les modalités de ces élections restent inchangés. Vous noterez cependant que les articles du code de la construction et de l’habitation (C.C.H.) applicables respectivement en cette matière pour les offices d’H.L.M. et les O.P.A.C. ont été rapprochés dans leur contenu, et que celui relatif aux élections dans les sociétés anonymes est également rédigé de la même façon. Il n’y a donc aucune différence entre les diverses catégories d’organismes dans l’organisation et le déroulement des élections.
II. - Le cas particulier de certaines sociétés anonymes d’H.L.M.
J’ai été saisi de plusieurs demandes d’interprétation des textes visés émanant de sociétés dans des situations particulières. Je tiens donc à vous fournir à leur sujet l’interprétation qu’il me semble nécessaire de donner à ces textes :
a) Les sociétés anonymes d’H.L.M. soumises à la loi du 26 juillet 1983 relative à la démocratisation du secteur public : il s’agit de sociétés dont la majorité du capital est détenu par des personnes publiques ou des entreprises nationales. La loi de 1983 impose au conseil d’administration de ces sociétés une composition particulière, et leur permet de dépasser le nombre maximal de douze prévu par la loi du 24 juillet 1966 sur les sociétés en la matière.
Le Conseil d’Etat a admis que la loi du 13 juillet 1991, plus récente et dont le champ d’application, pour son article 41, est très spécialisé, prévalait sur la loi du 26 juillet 1983 sur la démocratisation du secteur public.
En conséquence, dans ces sociétés, si le nombre des membres du conseil d’administration dépasse douze avant l’entrée en vigueur des nouveaux textes, les sièges des représentants élus des locataires pourront s’ajouter à ce nombre, au besoin en dépassant les limites maximales fixées par la loi du 26 juillet 1983 pour la composition du conseil.
b) Sociétés d’H.L.M. ayant, avant l’entrée en vigueur des nouveaux textes, des représentants des locataires dans leur conseil d’admnistration :
Aucune disposition particulière n’a été prise par ces textes pour ces sociétés. La loi et le décret n’ont pas pouvoir de mettre un terme au mandat que ces administrateurs détiennent régulièrement. Leur présence ne satisfait cependant pas pour autant aux exigences de la loi nouvelle et à son décret d’application, puisqu’ils n’ont pas été élus selon les modalités qui y sont prévues.
En conséquence, si ces administrateurs représentant les locataires ne choisissent pas de démissionner, et si l’assemblée générale de la société ne les révoque pas, ils devront coexister, dans le conseil d’administration, jusqu’à l’échéance de leur mandat, avec le ou les représentants des locataires élus conformément aux modalités prévues par la loi et le décret nouveaux.
J’appelle votre attention sur le fait que la loi du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales permet à une assemblée générale d’actionnaires de révoquer un administrateur qu’elle a désigné. En revanche, les administrateurs locataires élus dans les conditions fixées par la loi du 13 juillet 1991 et le décret du 28 juillet 1992, qui tiennent leur mandat d’une élection et ne sont pas nommés par l’assemblée générale, ne peuvent être révoqués par celle-ci.
c) Sociétés d’H.L.M. ne gérant aucun patrimoine locatif :
La loi ne trouve pas, dans leur cas, matière à s’appliquer ; en l’absence de locataires, aucune élection n’a donc à être organisée.
d) Sociétés d’H.L.M. dont la composition du conseil d’administration a un caractère paritaire (par exemple : sociétés ayant reproduit, dans leur conseil d’administration, la structure des collecteurs interprofessionnels du logement dont le conseil d’administration est composé pour moitié de représentants de salariés et pour moitié de représentants d’employeurs) :
Nul autre que les élus des locataires au sens de la loi du 13 juillet 1991 ne saurait représenter les locataires. Ceux-ci doivent être élus dans les conditions prévues par le décret.
C’est à l’assemblée générale de choisir la meilleure solution pour conserver, si elle le souhaite, une certaine forme de paritarisme, mais il n’y a pas, dans ce cas comme dans les autres hypothèses évoquées, de possibilité pour la société de déroger aux dispositions de la loi d’orientation pour la ville et de son décret d’application.
e) Sociétés d’H.L.M. issues d’une fusion :
Le décret précise qu’il y a au moins un représentant des locataires dans les conseils d’administration de moins de sept membres et au moins deux dans l’autre cas. Ce texte s’applique, même pour les sociétés ayant fusionné qui ont choisi de conserver plus de douze membres dans leur conseil.
L’application du décret de devrait pas poser problème pour celles d’entre ces sociétés qui ont un conseil d’administration de vingt-deux membres ou moins, puisque la loi du 24 juillet 1966 permet d’aller, en cas de fusion, jusqu’à vingt-quatre membres dans les conseils d’administration ; dans ces cas, deux élus des locataires y trouveront leur place. Pour celles d’entre ces sociétés qui posséderaient plus de vingt-deux membres dans leur conseil, et selon le même raisonnement que celui tenu pour les sociétés soumises à la loi du 24 juillet 1983 sur la démocratisation du secteur public (voir a ci-dessus), les représentants des locataires pourront provisoirement trouver place en surnombre (au-delà des vingt-quatre membres prévus par la loi du 24 juillet 1966) dans le conseil. Il me paraîtrait cependant opportun que, dans le souci de poursuivre le processus de la fusion, ces sociétés réduisent rapidement le nombre des membres du conseil d’administration, tout en laissant, bien entendu, la place pour les deux élus des locataires prévus par la loi.
Pour ce qui concerne les fusions futures entre sociétés d’H.L.M., je considère que la place des élus des locataires dans le conseil d’administration après la fusion doit être un des points réglés par le traité de fusion, sachant que la loi impose la présence d’au moins deux élus des locataires dès lors que ce conseil comporte sept membres ou plus.
f) Sociétés ayant un conseil d’administration dont le nombre de membres peut fluctuer, de par leurs statuts : cette hypothèse pose problème si les fluctuations risquent de faire franchir à ce conseil le seuil des sept membres au-delà duquel le nombre minimal des élus des locataires passe de un à deux. Dans cette hypothèse, il est nécessaire, si ce nombre était inférieur à sept lors de l’organisation des élections, et si en conséquence un seul siège a été pourvu, de pourvoir le siège de locataire supplémentaire en cas de franchissement du seuil, en désignant le candidat suivant sur la liste de candidats aux élections. Si la liste est épuisée, il y aura lieu de procéder à nouveau à des élections.
J’observe cependant que, compte tenu des risques de contentieux qu’une telle situation peut receler en ce qui concerne la représentation des locataires, des dispositions statutaires de cet ordre sont à déconseiller, et un nombre minimal ou maximal de membres pour le conseil d’administration pourrait être prévu, pour éviter les fluctuations dans le nombre des représentants élus des locataires.
g) Respect de la loi du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales en matière de limite d’âge des membres des conseils d’administration : j’observe que les représentants des locataires au conseil tiennent leur mandat de leur élection, et sont donc dans une situation dérogatoire par rapport aux autres administrateurs sur un certain nombre de points. Il m’apparaîtrait en particulier justifié de considérer qu’ils ne sont pas pris en compte pour le calcul de la moyenne d’âge des membres de ce conseil. Leur présence ne doit à mon sens avoir aucun effet en ce domaine.
III. - Précisions relatives à l’organisation et au déroulement des élections
Comme je l’ai précisé plus haut, la date des élections dans les sociétés anonymes d’H.L.M. doit être fixée entre le 15 novembre 1992 et le 15 janvier 1993. La date limite du 15 janvier 1993 est celle des élections elles-mêmes en cas de vote exclusif par urne, et, en cas de vote par correspondance, partiel ou exclusif, la date limite prévue pour ces votes par correspondance. Je vous précise à cet égard que les deux méthodes peuvent être mises en oeuvre simultanément ; mais je rappelle que chaque électeur ne dispose que d’une seule voix ; pour éviter le risque de double vote, il est nécessaire que l’un des deux modes de vote soit choisi pour chaque locataire avant le démarrage des opérations électorales ellesmêmes.
L’organisation et le déroulement des élections dans les sociétés d’H.L.M. sont presque identiques à ceux des élections dans les offices d’H.L.M.
Certains points méritent un commentaire, qui vaut, je le précise, pour toutes les catégories d’organismes d’H.L.M. citées :
a) Fixation de la date des élections et de leurs modalités pratiques : vous n’avez aucun arrêté à prendre sur ce point pour ce qui concerne les sociétés d’H.L.M., pas plus, dorénavant, que vous n’en aurez à prendre lors des élections de locataires dans les offices d’H.L.M. ou les O.P.A.C. En effet, les articles R. 421-8 et R. 421-58 ont été modifiés, et c’est le conseil d’administration de l’office, comme, dans le cas d’une société, son conseil d’administration ou de surveillance, qui les fixera.
b) Etablissement et consultation des listes électorales : le code de la construction et de l’habitation n’a pas édicté de règle particulière sur ces points. En l’absence de disposition particulière, je considère qu’il résulte nécessairement de la loi d’orientation sur la ville et de son décret d’application qu’une liste électorale est établie, qu’elle comporte le nom de tous les électeurs, et que les candidats et les électeurs peuvent la consulter.
J’attire cependant votre attention sur le fait que les renseignements figurant sur ces listes doivent se borner aux informations indispensables (par exemple ceux prévus aux articles L. 18 et L. 19 du code électoral), et sur le fait que les fichiers électoraux entrent dans le champ d’application de la loi du 6 janvier 1978 sur l’informatique, les fichiers et les libertés, et qu’à ce titre, leur traitement doit être déclaré à la Commission nationale de l’informatique et des libertés.
Une des conditions fixées par le texte pour être électeur et candidat est d’être titulaire d’un contrat de location « avec l’organisme ». Il s’ensuit, par exemple, que les locataires d’associations gestionnaires de foyers appartenant à un organisme d’H.L.M. ne sont pas électeurs dans cet organisme, dans la mesure où leur contrat n’a pas été passé avec l’organisme. De même, les occupants de locaux sous-loués ou les personnes occupant des locaux loués par la gendarmerie ou l’armée ne sont pas titulaires d’un contrat de location avec l’organisme et ne sont donc pas électeurs dans cet organisme. De même enfin, dans le cas de patrimoines en indivision entre plusieurs organismes d’H.L.M., chaque ménage locataire sera électeur dans l’organisme avec lequel il a conclu son contrat de location, et, si le contrat est conclu au nom de l’indivision, c’est-à-dire en fait au nom de plusieurs organismes d’H.L.M., le ménage sera électeur dans chacun des organismes constituant l’indivision.
e) Candidatures : il m’apparaît nécessaire de préciser qu’un même locataire ne peut être inscrit, dans un même organisme, dans plusieurs listes de candidats.
Par ailleurs, dans le cas où aucun candidat locataire ne se présente aux élections, ce qui pourra par exemple être un cas fréquent dans les sociétés au patrimoine très réduit, les élections n’auront pas lieu de se dérouler. Les organismes pourront alors établir un procès-verbal de carence, puis en informer leurs locataires.
d) Affichages : le décret du 28 juillet 1992 prévoit plusieurs affichages au cours de la procédure électorale. Pour ce qui a trait à l’affichage des résultats, le texte précise qu’il doit être effectué « dans tous les immeubles de l’organisme ». Cette précision doit être interprétée souplement ; il importe avant tout que l’information des locataires soit assurée dans les meilleurs conditions possibles : un affichage est indispensable dans les halls des immeubles collectifs, mais on pourra lui préférer, dans le cas de maisons individuelles, soit un affichage par exemple dans des points de rencontre, soit des envois individuels d’informations. Chaque organisme peut choisir les modes d’information et les lieux d’affichage qui lui semblent les mieux appropriés, pour ce qui concerne les maisons individuelles, à la condition que les modalités choisies soient les mieux à même de garantir une bonne information des locataires.
e) Scrutin : le scrutin prévu est un scrutin de liste à un tour, à la répartition proportionnelle, avec attribution des sièges au plus fort reste sans radiation ou panachage. Vous trouverez en annexe à la présente circulaire un exemple de calcul de répartition des restes, pour votre information.
f) Contestations devant le juge : celles relatives à l’inscription sur les listes électorales sont de la compétence du juge d’instance du lieu du siège de l’organisme, aussi bien dans les sociétés d’H.L.M. que dans les offices, et les réclamations relatives aux opérations électorales sont portées devant le tribunal administratif du lieu du siège de l’organisme dans le cas des offices publics d’H.L.M. et des O.P.A.C., et, pour ce qui concerne les sociétés d’H.L.M., devant le juge d’instance du lieu du siège de la société.
IV. - Les modifications à apporter aux statuts des sociétés d’H.L.M.
Le décret du 28 juillet 1992 entraîne, pour toutes les sociétés anonymes d’H.L.M., sociétés coopératives de production d’H.L.M. et sociétés coopératives de location-attribution d’H.L.M., la nécessité de procéder à une modification statutaire, soumise à la délibération de leur assemblée générale extraordinaire.
Cette modification statutaire a dû être effectuée avant le 15 octobre 1992. Je vous demande de vérifier que cette formalité a bien été accomplie par les sociétés ayant leur siège dans votre département sauf dérogation délivrée par mes soins. Je vous rappelle à cet égard que, depuis le décret n° 91-385 du 23 avril 1991, vous n’avez plus à approuver les modifications statutaires des sociétés d’H.L.M., mais que vous dévez recevoir, après chaque modification, les nouveaux statuts adoptés, pour information.
Les modifications statutaires rendues nécessaires par le décret du 28 juillet dernier sont les suivantes :
- chaque société anonyme d’H.L.M. peut conserver la formule du conseil d’administration ou choisir celle des directoire et conseil de surveillance ;
- chaque société anonyme d’H.L.M. doit modifier la composition de son conseil d’administration ou de surveillance pour y introduire un ou plusieurs élus des locataires, selon les règles rappelées au I ci-dessus ;
- chaque société d’H.L.M. et chaque société anonyme coopérative de production d’H.L.M. exerçant une activité locative doit introduire dans ses statuts la clause relative à la commission d’attribution. Vous recevrez sur ce sujet, et, plus largement, sur celui des commissions d’attributions dans l’ensemble des organismes d’H.L.M., de très prochaines instructions.
A ce propos, j’appelle votre attention sur le fait qu’il résulte de la lecture de la clause-type 15 nouvelle applicable aux sociétés anonymes d’H.L.M., et de l’article R. 441-18 du C.C.H. auquel cette clause renvoie, qu’aucun conseil d’administration ou de surveillance de société anonyme d’H.L.M. ne peut comporter moins de six membres (cinq administrateurs représentant les actionnaires et un administrateur élu des locataires) ;
Selon le même raisonnement, j’ajoute que, dans les sociétés coopératives d’H.L.M. ayant une activité locative, le nombre minimal des membres du conseil d’administration doit être également considéré comme étant de six ;
- enfin, les sociétés anonymes d’H.L.M. disposant d’une compétence nationale doivent supprimer de leurs statuts la clause relative à leur commissaire du gouvernement, puisque cette institution est elle-même supprimée.
V. - Modifications apportées à l’organisation des offices publia d’H.L.M. et des O.P.A.C.
Le décret du 28 juillet 1992 a modifié certains points du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’organisation et aux compétences des offices publics d’H.L.M. et des O.P.A.C. Ces points sont notamment les suivants :
e) La compétence géographique des O.P.A.C. n’est plus liée à celle de leur collectivité locale de rattachement ; elle s’étend, comme celle des sociétés anonymes d’H.L.M., à la région de leur siège, et peut être étendue, après accord de la commune d’implantation d’une opération, aux départements limitrophes de cette région ;
b) Les règles relatives à la durée et à l’échéance des mandats des membres des conseils d’administration des offices publics d’H.L.M. et des O.P.A.C. ont été simplifiées et rapprochées : pour les deux catégories d’organismes, l’ensemble des membres du conseil d’administration (à l’exception de ceux représentant les locataires) font l’objet d’une nouvelle désignation après chaque renouvellement partiel ou total de l’organe délibérant de la collectivité ou de l’établissement public de coopération intercommunale de rattachement.
Dans l’hypothèse où le mandat des membres du conseil d’administration d’un office ou d’un O.P.A.C. serait arrivé à échéance avant l’entrée en vigueur du nouveau texte, et où vous n’auriez pas procédé, avant la sortie de ce texte, au renouvellement de ces mandats, il m’apparaît possible que vous considériez que ces mandats se poursuivent jusqu’aux prochaines échéances électorales affectant l’organe délibérant de la collectivité locale concernée, vous inspirant en cela de l’esprit du nouveau texte. Cette attitude n’est cependant envisageable que si un consensus général se dégage sur ce point, et si aucun risque de contentieux n’est à craindre. En effet, le décret du 28 juillet b992 ne peut avoir de portée rétroactive ; en conséquence, si un conseil d’administration a siégé avant l’entrée en vigueur de ce texte alors que ses membres avaient vu leur mandat arriver à échéance sans renouvellement par vos soins, il m’apparaît que les risques d’annulation des délibérations prises dans ces conditions sont importants, si une contestation survient.
Dans cette hypothèse, vous examinerez avec la collectivité locale concernée, ainsi qu’avec l’organisme, le moyen le mieux à même de permettre le fonctionnement optimal de l’organisme : soit en procédant, sous l’emprise de l’ancienne réglementation et pour valoir à une date antérieure aux délibérations en cause, au renouvellement pour trois ans des membres du conseil, soit en faisant procéder à une nouvelle délibération sur les points litigieux.
Je vous engage cependant, dans tous les cas et pour l’avenir, à prendre les arrêtés de nomination des membres des conseils d’administration des offices et O.P.A.C. très rapidement après les élections de l’organe délibérant de la collectivité locale correspondante et à saisir notamment par avance les institutions qui doivent vous faire à cette fin des propositions de nomination.
Pour ce qui a trait au renouvellement du mandat des élus des locataires dans ces conseils, le décret a également simplifié les règles applicables : l’ensemble des élections de locataires dans les offices publics d’H.L.M. et les O.P.A.C. auront ainsi lieu à la même date, c’est-à-dire entre le 15 mai et le 15 juin 1995. Jusqu’à cette date, les mandats des élus des locataires actuellement en place sont prorogés. Il n’y a donc plus de décalage, en matière de date d’élections, entre les offices publics d’H.L.M et les O.P.A.C. Le texte du 28 juillet dernier entraîne que la date des élections dans ces derniers n’est plus liée à la date de transformation en O.P.A.C.
ANNEXE II
Scrutin de liste avec représentation proportionnelle au plus fort reste :
a) Le calcul du quotient électoral est le rapport du nombre de suffrages exprimés à celui des sièges à pourvoir.
b) Chaque liste obtient autant de sièges que le quotient électoral est contenu dans le nombre de suffrages.
c) S’il y a des sièges encore non attribués, ceux-ci sont, dans un deuxième temps, répartis entre toutes les listes par valeur décroissante des restes.
L’exemple suivant illustre cette méthode :
Inscrits : 3 784 ;
Votants : 1 342 ;
Nuls, blancs : 31 ;
Exprimés : 1 311;
Sièges à pourvoir : 3.
Vous pouvez consulter le tableau dans le JO n° 24 du 29 janvier 1993, page 1505.

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