Mesdames, Messieurs,

Depuis le 1^er janvier 2025, une nouvelle étape d'application du calendrier de décence énergétique est devenue effective. En application de la loi du 22 août 2021 dite « Climat et résilience », cette étape porte interdiction de location des passoires thermiques dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) possède la note G. Cette interdiction se déclinera ensuite pour les logements classés F en 2028 et E en 2034.

Or, en amont de ce jalon, de nombreuses interrogations ont été soulevées quant aux modalités d'entrée en vigueur de cette interdiction, avec la crainte d'une sortie sèche de 600 000 logements locatifs (sur un total de 2 millions de logements classés G en France).

La présente proposition de loi n'entend pas reporter de telles obligations mais compléter et clarifier leur application afin de préserver les droits des locataires et des propriétaires bailleurs tout en contribuant aux objectifs nationaux de rénovation du bâti.

En effet, le droit existant manque de clarté à plusieurs égards, ce qui pourrait aboutir à un nombre élevé de contentieux, voire au retrait du marché de nombreux logements.

Le droit actuel reste également muet pour les logements situés en copropriété (environs 250 000), pour lesquels le respect des niveaux de performance énergétiques attendus peut être subordonné à la réalisation de travaux dans les parties communes. Ce constat avait déjà été réalisé en 2023 par la commission d'enquête sénatoriale relative à l'efficacité des politiques publiques en matière de rénovation énergétique, qui formulait des propositions afin d'inciter les copropriétaires à se mobiliser collectivement. En 2024, une seconde commission d'enquête sénatoriale relative à la paupérisation des copropriétés immobilières, constatant qu'un tiers d'entre elles sont qualifiées de passoires thermiques, portait des propositions afin d'améliorer leur fonctionnement et d'amplifier leurs rénovations.

Par ailleurs, le droit actuel ne précise pas la temporalité d'application de ces obligations dans les relations entre locataires et propriétaires.

Ainsi, l'article 1^er de cette proposition de loi clarifie les obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location et les conditions dans lesquelles le respect de ces obligations sont satisfaites.

Premièrement, il précise qu'après l'entrée en vigueur de l'obligation de décence énergétique, cette obligation ne porte que sur les contrats nouvellement conclus. Pour les contrats en cours, l'interdiction s'appliquerait au terme de la tacite reconduction ou du renouvellement du bail.

Deuxièmement, l'article 1^er exclut le propriétaire bailleur de l'interdiction de mise en location s'il a réalisé tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possibles. Il doit pouvoir l'attester.

Troisièmement, dans le cadre des copropriétés, l'obligation de décence énergétique est suspendue en cas de refus de travaux par l'assemblée générale ou le temps de la réalisation des travaux lorsque le syndic de copropriété a signé un contrat de maîtrise d'oeuvre. Cette dernière condition est étendue aux monopropriétés.

Enfin, dans le cadre de la relation entre locataire et propriétaire, l'article 1^er précise certaines situations spécifiques afin d'apporter davantage de sécurité juridique. D'une part, il renforce les droits des locataires en précisant que la minoration de loyer applicable avant l'exécution des travaux de rénovation doit être proportionnée au préjudice subi. D'autre part, il sécurise le propriétaire si le locataire fait obstacle à la mise en conformité du bien locatif. Dans ce cas, le locataire ne pourra se prévaloir de la possibilité de saisir le juge aux fins d'engager la responsabilité de son bailleur.

L'article 2 complète la démarche en demandant un rapport sur l'opportunité de modifier la méthode de calcul du DPE - qui ne tient actuellement compte que du coût financier lié au chauffage - pour y intégrer la notion de « confort d'été ».