Projet de loi habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction

NOR : ETLX1309053L

Alors que les Français rencontrent de plus en plus de difficulté à se loger, le secteur de la construction est durement touché par les difficultés économiques. En 2012, les ventes au détail de logements neufs ont baissé de 18 % par rapport à l'année 2011 et le nombre de logements commencés a chuté de 20 %.
Dans le cadre du plan d'investissement pour le logement, le Président de la République a demandé au Gouvernement de prendre les mesures urgentes de nature à faciliter les projets de construction.

Le projet de loi vise ainsi à habiliter le Gouvernement à prendre, par ordonnance, les mesures législatives permettant de réduire les délais de réalisation des projets de construction de logements, ainsi que les délais de traitement des recours contentieux dans le domaine de l'urbanisme, la densification des projets et le développement d'une offre nouvelle.

Le 1° de l'article 1er vise l'amélioration des procédures en créant une procédure intégrée pour le logement. Cette procédure est destinée à faciliter la réalisation de projets d'aménagement ou de construction dans les unités urbaines comportant principalement des logements et considérés d'intérêt général. Elle est soumise à une évaluation environnementale avant de permettre une mise en compatibilité et une adaptation des documents ou règles s'imposant au projet, dans des délais raccourcis par rapport aux procédures classiques. Les conditions de mise en compatibilité des documents d'urbanisme seront précisées et le champ des adaptations possibles sera élargi à l'ensemble des documents, plans ou schéma qui s'imposent aux projets. Elle permettra d'y regrouper, le cas échéant, les autorisations requises pour la réalisation du projet autres que les autorisations d'urbanisme.
Le 2° propose d'améliorer l'accès aux documents d'urbanisme opposables aux projets d'aménagement et de construction par la création d'un portail national de l'urbanisme. Les attentes actuelles des professionnels comme des particuliers et les exigences européennes imposent une standardisation des données pour faciliter leur partage et un portail centralisé pour en faciliter la diffusion. Il revient à la loi de préciser les obligations respectives de l'Etat et des autorités compétentes, s'agissant des transmissions en version dématérialisée au gestionnaire du portail, des documents d'urbanisme et servitudes d'utilité publique opposables aux projets d'aménagement et de construction.

Le 3° vise à faciliter le financement de projets d'aménagement en augmentant le taux maximal de garantie d'emprunt que les collectivités pourront consentir.
Le 4° prévoit d'habiliter le Gouvernement à prendre toute disposition utile à la réduction du délai de traitement des recours contentieux contre les documents d'urbanisme et autorisations et à la prévention des recours abusifs. Il s'agit notamment d'aménager les pouvoirs et compétences des juridictions afin de lutter contre les recours dont la motivation principale consiste à obtenir de l'opérateur une contrepartie financière à leur retrait.
Le 5° répond à l'enjeu de faciliter la réalisation de logements dans les zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, en levant les freins à la recomposition de la ville sur elle-même et à la densification des zones urbaines. Il prévoit des dispositions limitant les contraintes fixées par certains documents d'urbanisme en matière de stationnement qui, lorsqu'elles sont excessivement exigeantes, conduisent à une augmentation du coût des projets de construction qui peut entraîner leur abandon ou leur commercialisation à des coûts prohibitifs. Il s'agit par ailleurs de permettre aux constructions destinées à l'habitation de déroger aux règles du plan local d'urbanisme (PLU) relatives au gabarit et à la densité pour permettre un alignement de la hauteur dans la limite de celle d'une construction contigüe déjà existante. Il s'agit également de permettre de déroger aux règles du plan local d'urbanisme (PLU) relatives à la densité et aux aires de stationnement lors de projet de surélévation d'immeubles ou de transformation de bureaux créant des logements afin de mieux satisfaire l'équation économique de telles opérations. Enfin concernant exclusivement les projets de surélévation, il est prévu sous certaines conditions et après avis de l'autorité compétente de déroger à des règles du code de la construction et de l'habitation.
Le 6° prévoit des mesures visant à favoriser le développement de logements intermédiaires afin d'apporter une réponse aux besoins de logement des classes moyennes. Un statut spécifique sera créé et un cadre conventionnel sera mis en place entre l'Etat et les opérateurs chargés de créer et de gérer de tels logements.
Un bail de longue durée dédié à la production de logements intermédiaires sera créé dans une logique de dissociation de la valeur du foncier et de celle du bâti qu'il porte. Les clauses de ce bail constitutif de droits réels immobiliers permettront d'encadrer l'usage futur des logements en location ou en accession construits sur ces terrains, afin qu'ils conservent une vocation intermédiaire pendant toute la durée du bail.
Enfin, sur agrément de l'Etat et sous certaines conditions, les organismes de logement social pourront être autorisés à créer des filiales dédiées à la production et à la gestion de logements intermédiaires.
Le 7° prévoit de supprimer la possibilité de garantie intrinsèque pour les opérations de vente de logements en l'état futur d'achèvement (VEFA) afin de protéger les accédants en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier.
Le 8° vise à faciliter la gestion de la trésorerie des entreprises du bâtiment. Il doit permettre de modifier le cahier des clauses administratives générales relatives aux marchés de travaux publics pour réduire les délais de production du décompte général après réception des travaux. Pour les marchés de travaux privés, il s'agit notamment de prévoir que le délai d'intervention du maître d'œuvre ou d'un autre prestataire dont l'intervention conditionne le paiement des sommes dues est désormais inclus dans le délai de paiement pour les acomptes mensuels et de s'assurer que les maîtres d'ouvrage payent chaque mois les travaux exécutés par les professionnels de ce secteur sur la base des demandes de paiement mensuel qu'ils présentent.

L'article 2 fixe les délais d'habilitation, compris entre quatre et huit mois.

L'article 3 fixe à cinq mois le délai de ratification des ordonnances.

L'article 4 vise à tirer les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel n° 2012-226 QPC du 6 avril 2012 relative aux conditions de prise de possession d'un bien ayant fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique. Dans cette décision, le Conseil constitutionnel a déclaré contraires à la Constitution les articles L. 15-1 et L. 15-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, en fixant au 1er juillet 2013 la date d'effet de cette déclaration d'inconstitutionnalité.
Le Conseil constitutionnel a reproché au législateur de ne pas avoir déterminé les circonstances dans lesquelles l'expropriant pouvait prendre possession des biens expropriés, malgré appel du jugement fixant les indemnités. Le projet de loi a ainsi pour objet, d'une part, de réaffirmer le principe selon lequel la prise de possession par expropriation ne peut intervenir qu'après versement d'une juste et préalable indemnité et, d'autre part, de définir précisément les cas dans lesquels la consignation permet la prise de possession (en cas d'obstacle au paiement ou de refus de recevoir), ce qui garantit les droits des propriétaires expropriés. L'expropriant devant pouvoir poursuivre ses opérations même en cas d'appel, un décret en Conseil d'Etat sera pris pour conférer l'exécution provisoire de droit au jugement fixant les indemnités. Ce décret fixera en outre les modalités de saisine du juge pour aménager l'exécution provisoire.